나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101301 [1] 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 '군포중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 존재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상17층 건물 내 제14층 제1401호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 사이딩 마감 등,
내벽 : 페인팅 및 개별 인테리어 마감 등,
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

실지조사일 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 기계식주차장, 승강기 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형으로서, 실지조사일 현재 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 9미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-09-28)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101301 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 14층1401호

용도: 오피스텔

건물명: 비씨팰리스3차

건축물표제부상 주용도: 업무시설 (기재내용: 업무시설, 공동주택)

준공일자: 2019년 03월 22일

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.80㎡ (약 2.06평)

토지지분: 6.8㎡ (약 2.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.90㎡ (약 13.28평)

건물지분: 43.9㎡ (약 13.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 사항

감정가: 210,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 '군포중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 9미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 수원지방법원 2022카단11577 (2022년 11월 01일 접수) 가압류입니다.

3.2. 인수/말소 권리 분석

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 아래 권리들을 제외한 나머지 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을구 1번 주택임차권 (배기원, 209,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서 인수 대상입니다. (말소기준권리보다 선순위)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 배기원 (대항력 있음)

보증금: 209,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 24일

확정일자: 2022년 06월 07일

배당신고일자: 2024년 07월 10일

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 362,519,337원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

오피스텔, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변 상권은 비교적 안정적입니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 교육 시설

군포중학교가 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수 가능성

본건에는 대항력 있는 임차인 배기원 씨가 존재하며, 보증금 209,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 물건명세서 상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 최종 확인해야 합니다. 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 이는 매수인의 총 부담액을 증가시키는 요인이 됩니다.

5.2. 복잡한 등기 이력

집합건물 등기부 요약 상 신탁등기 말소, 공유자전원지분 이전 등의 이력이 존재합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 군포시 당동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 보증금 209,000,000원의 인수 가능성이 존재하므로, 이 부분을 신중하게 분석해야 합니다. 인수 금액에 따라 본건의 투자가치는 크게 달라질 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 경기도 군포시 당동 지역의 오피스텔 시세.

* 대중교통 이용의 편리성.

* 2019년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속함.

* 인수 보증금 관련 리스크 분석 후, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 시 투자 가능.

8. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(43.90㎡)의 오피스텔은 다음과 같은 시세를 보입니다.

* 2026년 4월 20일 거래: 170,000,000원 (7층)

* 2025년 3월 17일 거래: 200,000,000원 (8층)

이를 바탕으로 본건(14층)의 적정 시세를 170,000,000원에서 200,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다. 본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금 209,000,000원의 인수 가능성을 고려해야 합니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하므로, 입찰가는 '총 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 낮도록' 책정해야 합니다.

본 보고서에서는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 임차인의 배당을 통한 보증금 전액 변제 가능성을 가정하고, 보수적으로 입찰가를 산정합니다. 그러나 이는 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있음에 유의해야 합니다.

* 최근 최고 시세(200,000,000원)를 기준으로, 감정가(210,000,000원)보다 낮게 입찰하는 것이 유리합니다.

* 보수적인 예상 입찰가: 180,000,000원

이 가격으로 낙찰받는다면, 시세 대비 약 10% 저렴하게 접근 가능합니다.

주의: 임차인 배기원 씨의 보증금 209,000,000원은 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 명시되어 있습니다. '인수 보증금 합계 0원' 기재와는 별개로, 실제 인수 여부를 반드시 최종 확인하시기 바랍니다. 만약 인수 보증금이 있다면, 예상 입찰가는 해당 금액만큼 낮추어야 하거나, 본 건의 투자가치는 현저히 하락할 수 있습니다.

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