나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101303 [1] 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 3층에이306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 도마교동 소재 ""송안초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상15층 중 제3층 제에이306호로서

외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔(복층구조)로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 판매시설(소매시장-대규모 점포) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 15미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안양지원 2025타경101303 (1)

1.2. 소재지

경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 3층 에이306호

1.3. 건물명

군포 송정 풍산 리치안

1.4. 용도

오피스텔

1.5. 감정가

241,000,000원

1.6. 면적

토지 면적: 22.08㎡ (약 6.68평)

건물 면적: 43.39㎡ (약 13.13평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 군포시 도마교동 소재 송안초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 좋음.

2.3. 인접 도로

본건 동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 15미터의 도로에 각각 접해 있음.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접함. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 과밀억제지역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 5월 7일 접수된 우리은행 근저당권 (채권최고액 204,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 본건 명세서상 기재된 바 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안

보증금: 20,000,000원

차임: 990,000원

배당신고일자: 2025-09-11

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 적중트리니티주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2021-09-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역으로, 오피스텔 및 소매점 등의 상업시설이 운영 중임.

4.2. 이용 현황

건물 자체는 업무시설(오피스텔) 및 판매시설(소매시장-대규모점포) 용도로 이용 중이며, 본건 호실은 오피스텔(복층구조)로 이용되고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋아 인근 대형마트 및 쇼핑몰 이용 또한 용이함.

5.2. 교육시설

단지 인근에 송안초등학교가 위치하며, 중학교 및 고등학교 또한 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 기타시설

단지 내 지하주차장이 설치되어 있어 주차 편의성이 있으며, 건물 내 승강기, 소화전 등 기본 설비가 잘 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 낮은 층수

본건 오피스텔은 3층에 위치하여 상대적으로 낮은 층수에 해당함. 이는 조망권이나 채광 등에서 고층부에 비해 다소 불리할 수 있음.

6.2. 감정가와 시세 괴리

최근 실거래가 대비 감정평가액이 높게 책정된 것으로 보임. 이는 향후 입찰 시 신중한 접근이 필요하며, 시세보다 높은 가격에 낙찰될 위험이 존재함.

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이사항이 존재할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건 군포 송정 풍산 리치안 오피스텔은 2021년 준공된 신축 건물로, 군포시 도마교동에 위치하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 인근 교육 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 최근 실거래가 대비 높은 감정가와 낮은 층수라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년에 준공되어 비교적 최신식 시설과 깔끔한 내부 상태를 기대할 수 있음.

8.2. 편리한 교통 및 생활 인프라

주요 도로 및 버스정류장이 인접하여 출퇴근 및 일상생활에 편리하며, 다양한 편의시설과 상업시설 이용이 용이함.

8.3. 잠재적 가치 상승

지역 개발 계획 및 신축 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터 분석 결과, 동일 면적(43.39㎡)의 고층 매물이 2025년 2월 1억 8천만원, 2026년 1월 1억 9천 3백만원에 거래된 것을 확인하였습니다. 본건은 3층으로 저층부에 해당하므로, 이를 감안하여 시장 가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다. 최근 고층 매물의 하향 조정된 가격을 기준으로 약 10%~15%의 할인을 적용할 때, 1억 6천만원 초반에서 1억 7천만원대 중반의 시세가 형성될 것으로 판단됩니다.

이에, 본건의 잠재적 리스크와 감정가와의 괴리를 고려하여, 낙찰 후 안정적인 수익 확보를 위한 예상 입찰가는 170,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.