나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101297 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 834-15 수자인 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물내 제2층 제201호로서,
외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감,
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 8미터정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(만안초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.), 상대보호구역(안양여자중.고등학교, 안양과천교육청에 확인요망), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 834-15번지 수자인 2층201호에 위치하고 있습니다.

1.2. 건물/토지 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕의 지상 5층 건물 내 제2층 제201호이며, 총 건축면적은 218.87㎡(약 66.21평)이고, 연면적은 717.35㎡(약 217.00평)입니다.

사용승인일은 2015년 08월 04일입니다.

토지는 총 2필지이며, 본건의 토지 면적은 30.56㎡(약 9.25평)입니다.

건물의 전용면적은 45.56㎡(약 13.78평)입니다.

건물과 토지는 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 기타 기본 정보

사건번호는 안양지원 2025타경101297 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 267,000,000원입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOO이며, 중복사건으로 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북동측으로는 폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

또한, 상대보호구역(만안초등학교, 안양여자중.고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건은 여러 권리가 설정되었으나 대부분 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 09월 11일 접수된 신한은행의 근저당권 (을1)이며, 채권 최고액은 119,600,000원입니다.

3.3. 인수주의 권리 (물건명세서상)

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다.

단, 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 안양동 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 최근 시세 동향

최근 2026년 3월 거래된 인근 다세대주택의 경우,

- 2017년식 39.04㎡(약 11.8평) 주택이 235,000,000원 (약 601.9만원/㎡)에 거래되었습니다.

- 2003년식 93.63㎡(약 28.3평) 주택이 260,000,000원 (약 277.7만원/㎡)에 거래되었습니다.

- 1991년식 51.6㎡(약 15.6평) 주택이 152,500,000원 (약 295.5만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건 감정가는 267,000,000원으로, 면적(45.56㎡) 대비 최근 신축 건물의 거래 사례와 유사한 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의/교육 시설

만안초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 설비

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 특이사항

사건번호에 "(1)"이 붙어 있고, '중복사건'으로 표기된 점으로 미루어 복수의 경매 사건이 진행될 수 있어 권리관계나 진행 상황을 주의 깊게 살펴야 합니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설 관련)

제공된 정보 및 관련 자료에서 주변에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 안양시 만안구 안양동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

권리분석상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 물건명세서에 기재된 '소멸되지 않는 권리(지상권)'에 대한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 감정가는 비슷한 면적의 신축 건물 시세를 반영한 것으로 판단되나, 건물 연식 및 기타 조건에 따라 가격 편차가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안양초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설 및 버스정류장이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

* 부동산강제경매 사건으로, 채권자(주OOOOOOOOOOO) 및 이해관계인의 파악이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 최적의 낙찰을 위해서는 감정가(267,000,000원)를 기준으로 하되, 권리상의 위험 요소(지상권 등)를 충분히 고려하여 250,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.