나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52995 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 770-9 소노펠리체 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""덕인초등학교"" 북서측에 위치하며, 인근에는 공동주택, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건중 3층 301호로서
외벽 : 돌붙임 마감 등
창호 : 하이삿시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약10미터 및 북측으로 폭 약6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세라숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2025.10.17.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52995 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 770-9 소노펠리체 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 33.53㎡ (약 10.14평)

토지지분: 33.5327㎡ (약 10.14평)

건물면적: 70.11㎡ (약 21.21평)

건물지분: 70.11㎡ (약 21.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

특이사항: SGI 인수조건 변경 (서울보증보험 주식회사의 확약서 제출)

2. 입지조건

위치: 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "덕인초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 주거 환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

도로상태: 본건 동측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 소음진동관리법, 수도권정비계획법에 따른 제한사항이 있습니다.

주변 시설: 덕인초등학교, 안산중학교 등 교육시설이 근거리에 위치하며, 와동체육공원, 해양공원 등이 소재하여 여가 활동이 용이합니다. 소규모 상업시설 및 주거단지가 밀집해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 5월 10일자 국민건강보험공단의 압류 (갑3).

매각으로 소멸되는 권리:

* 을1. 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 225,000,000원): 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함에 따라, 본 임차권은 매각으로 소멸되며 매수인에게 인수되지 않습니다. (임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)

* 갑3. 압류 (국민건강보험공단)

* 갑4. 압류 (안산시)

* 갑5. 강제경매개시결정 (서울보증보험)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. 본건은 토지/건물 일괄매각이며, 위 권리분석상 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

인수되는 임차보증금: 0원. 신청채권자의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 의무가 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-07

* 확정일자: 2020-12-14

* 배당신고일자: 2023-03-03

* 대항력: 없음 (서울보증보험 주식회사의 확약에 따라 매수인에게 대항력이 없음)

* 비고: 신청채권자의 확약서 제출로 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

주변 유사 물건 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 거래 사례 (인근 다세대주택):

* 전용면적 약 18.02평 (59.57㎡) / 건물 연식 2001년 : 5,800만원 (약 322만원/평)

* 전용면적 약 18.88평 (62.42㎡) / 건물 연식 2010년 : 15,000만원 (약 795만원/평)

* 전용면적 약 22.71평 (75.075㎡) / 건물 연식 2001년 : 12,000만원 (약 528만원/평)

분석: 본건은 전용면적 약 21.21평 (70.11㎡)에 건물 연식 2001년으로, 제공된 실거래 사례 중 면적이 유사한 (705-12) 건물(약 22.71평, 12,000만원, 약 528만원/평)과 비교할 때, 본건의 감정가 224,000,000원(약 1,056만원/평)은 최근 시장가 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 2010년식의 수목하우스B동 사례(약 18.88평, 15,000만원, 약 795만원/평)는 건물 연식과 상태에 따라 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 본건의 정확한 시장 가치 평가는 심층적인 시세 조사와 개별 물건의 상태 분석을 통해 이루어져야 합니다.

5. 생활정보

주거 편의: 덕인초등학교, 안산중학교 등 교육시설이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

생활 편의 시설: 다수의 근린생활시설이 소재하여 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하고, 차량 접근성도 우수하여 시내외 이동이 용이합니다.

주거 환경: 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 비교적 쾌적하고 조용한 주거 환경을 제공합니다.

건축 구조 및 설비: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층에 위치하며, 위생, 난방, 승강기 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세 격차: 본건의 감정가(224,000,000원)와 최근 실거래가(최대 15,000만원) 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 시장 상황을 반영하지 못했거나, 물건의 상태 대비 높은 평가가 이루어졌을 가능성을 시사하며, 입찰 시 신중한 검토와 함께 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

주변 환경: 인근에 소규모 상업시설 및 주거단지가 밀집해 있어 생활 편의성은 높으나, 일부 지역은 개발 계획에 따라 향후 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 대규모 공업단지나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있지는 않은 것으로 파악됩니다.

권리관계 복잡성: SGI 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약 등 특이사항이 있어, 관련 법률 검토 및 명확한 권리관계를 재확인하는 것이 안전합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 서울보증보험 주식회사의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, 제공된 실거래가 정보 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세와 수익률에 대한 면밀한 재분석이 요구됩니다. 입지 조건 및 생활 편의성은 양호하나, 투자 결정은 철저한 시장 조사와 함께 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 내려야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담 없음: 서울보증보험의 확약으로 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 225,000,000원을 인수할 필요가 없어, 명도 및 수익 확보가 용이합니다.

권리관계가 깨끗함: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이므로, 안전하고 깔끔한 권리 취득이 가능합니다.

우수한 생활 인프라: 초등학교, 중학교 등 교육시설과 다양한 생활 편의시설이 근거리에 위치하여 주거 만족도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

최근 실거래가 기반 시세 추정:

* 본건 면적(약 21.21평)과 유사한 조건의 인근 물건 시세는 약 11,200만원 ~ 16,900만원 범위로 추정됩니다.

(21.21평 * 528만원/평 ~ 21.21평 * 795만원/평)

추정 입찰가: 140,000,000원 ~ 170,000,000원

제시된 예상 입찰가는 제공된 최근 실거래가 정보를 바탕으로 산출한 추정 범위이며, 실제 입찰 시에는 본건의 정확한 현장 상태, 시장 변동성, 법적 분석 결과, 그리고 본인의 투자 성향 및 목표 수익률을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 감정가와의 차이를 고려하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.