나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52987 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 947-4 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2025.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동소재 ""본원초등학교"" 남측에 위치하며, 인근에는 공원,학교,근린생활시설,다세대주택등이 혼재하며 주거지로서의 주위환경 보통정도임.

교통상황

본건 지하주차장까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장등 감안 시 대중교통상황 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 제3층 제302호로서
외벽 : 화강석 및 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 방, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

급.배수,위생,소화전,개별가스보이라 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지 토지로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(본오예원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(본원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시기 바랍니다.

3.본건 1층 입구에는 건물명칭 ""대림아트빌""로 표기되어 있습니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 황순호의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 10.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52987 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 947-4 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 154,000,000원

토지면적: 29.66㎡ (약 8.97평)

건물면적: 65.39㎡ (약 19.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '본원초등학교' 남측에 위치합니다.

주위환경: 인근에 공원, 학교, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하여 주거지로서의 주위환경은 보통 수준입니다.

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다.

이용상태: 다세대주택으로 방, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등으로 이용 중입니다.

교통: 건물 지하주차장까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

도로: 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(본오예원유치원, 본원초등학교, 이호초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 제한사항이 있습니다.

주변시설: 본원초등학교, 본오예원유치원, 이호초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 8월 7일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

채권총액: 172,758,715원 (신청채권자 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 황순호의 승계인)

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 9일

* 확정일자: 2022년 7월 22일

주요 권리 사항:

* 을9 (2023-11-10) 주택임차권 (황순호, 155,000,000원) - 등기부상 말소 예정입니다.

주의사항 및 특이사항:

* 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 6월 10일자로 임차인의 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 이 확약서의 내용은 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다.

* 따라서, 임차인의 보증금 155,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 이는 법률적으로도 낙찰자에게 대항할 수 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

위치: 본원초등학교 남측 인근에 위치하며, 다세대주택이 밀집된 지역입니다.

주변 시설: 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 특성: 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있어 안정적인 주거 기능을 유지하는 상권입니다.

1.4. 생활정보

주거환경: 조용한 주택가에 위치하고 있으며, 학교와 공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 및 대중교통망을 통해 편리하게 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 본원초등학교, 본오예원유치원, 이호초등학교 등이 도보 통학 가능한 거리에 있어 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 신청채권자(주택도시보증공사)가 제출한 확약서에 따라 임차인의 대항력은 사실상 소멸되었습니다. 다만, 법원의 매각물건명세서 등을 최종 확인하여 인수되는 권리가 없음을 명확히 하는 것이 중요합니다.

건축 연도: 본건 건물은 2003년에 건축되어 신축 건물에 비해 노후화되었으며, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획: 일부 지역 제한사항(성장관리권역, 도시교통정비지역 등)으로 인해 향후 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 1억 5,400만원입니다. 본건의 가장 큰 장점은 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 임차 보증금 1억 5,500만원을 낙찰자가 인수하지 않아도 된다는 점입니다. 이는 명도 및 금전적 부담이 없다는 점에서 매우 유리한 조건입니다. 건물은 2003년에 건축되어 다소 노후화되었으나, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 환경은 양호합니다. 실질적인 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

임차 보증금 인수 부담 없음: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 1억 5,500만원을 인수할 필요가 없습니다.

안정적인 주거 환경: 학교, 공원, 근린생활시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

편리한 교통 여건: 중로에 접해 있으며 대중교통 이용이 용이합니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 실질 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 154,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 본오동 742-15번지 (2009년 건축, 84.8㎡)는 2026년 3월 6일 230,000,000원에 매매되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 271,000원/㎡, 약 900,000원/평입니다.

* 이 사례를 기준으로 본건(65.39㎡)의 시세 환산 시 약 177,206,900원 (약 1.77억) 수준으로 추정됩니다.

종합 고려사항:

* 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 감정가(1.54억)는 최근 유사 연식 건물 시세(약 1.77억)보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 신축 건물(이안애)의 매매가는 3.7억~3.85억 수준이나, 이는 본건과 연식 차이가 커 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

최초 권장 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.