나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52973 [1] 경기도 시흥시 대야동 646-2 골든클래스 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 ""시흥대야역"" 동측 인근에 위치하는 골든클래스구분상가
4층 401호로서, 주위는 근린상가, 아파트, 공원 등으로 이루어진 대로변상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 전철역 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건
무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 4층 401호로서
(사용승인일자 : 2021.02.17)
외 벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감
내 벽 : 모르타르위 페인팅 마감
창 호 : 하이샷시 및 강화유리 등.

이용상태

401호 : 사무실(상호 : SG E&C건설)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 천정부착형 에어컨, 화재탐지 및 경보설비 등 설치
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건물이 소재하는 토지는 장방형의 평지로서, 근린생활시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로에 접하고 남동측, 남서측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30M~35M)(2021-04-01)(접합), 소로1류
(폭 10M~12M)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택
지구(국토해양부 제2012-187호)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52973 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 은계로 337 (대야동), 골든클래스 4층 401호

* 용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

* 감정가: 592,000,000원

* 토지면적: 42.90㎡ (약 12.98평)

* 건물면적: 100.80㎡ (약 30.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 파주연천축산업협동조합

* 사용승인일자: 2021년 2월 17일

1.1. 상세 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 4층 401호

* 건물 외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감

* 건물 내벽: 모르타르위 페인팅 마감

* 창호: 하이샷시 및 강화유리 등.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 천정부착형 에어컨, 화재탐지 및 경보설비 등

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "시흥대야역" 동측 인근에 위치한 골든클래스 구분상가 4층 401호입니다. 주위는 근린상가, 아파트, 공원 등으로 이루어진 대로변 상가지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 전철역(시흥대야역) 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건이 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본건물이 소재하는 건물은 북동측으로 광대로에 접하고 남동측, 남서측으로 소로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30M~35M), 소로1류(폭 10M~12M), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역입니다.

* 주변 시설: 인근에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 시흥대야역을 중심으로 상업시설이 발달해 있으며, 은계호수공원 및 소래산 등 녹지 공간도 인접해 있습니다. 시흥시 자체적으로는 과거 쓰레기 소각장 등으로 인한 지역 갈등 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 인접성은 낮은 것으로 파악됩니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 물건지 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 1일 접수된 파주연천축산업협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 낙찰자는 모든 권리를 소멸시키고 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황:

* 에스지이엔씨건설주식회사 (대표 김 ): 보증금 0원, 차임 2,300,000원, 사업자등록일 2023년 7월 12일, 대항력 없음.

* 에스지자람건설주식회사 (대표 석 ): 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2025년 6월 2일, 대항력 없음.

* 최명희 (대표 최 ): 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2024년 11월 12일, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 권리분석 요약: 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 시흥대야역 인근 대로변에 위치한 근린상가로, 역세권 프리미엄과 대로변의 높은 가시성을 동시에 갖추고 있습니다.

* 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 다양한 업종의 근린상가들이 밀집해 있어, 사무실 용도 외에도 다양한 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 현재 401호는 SG E&C건설 사무실로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 교통: 시흥대야역(서해선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 인근 아파트 단지 및 상가지대를 중심으로 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 환경: 주거 지역 및 공원과 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 묶여있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 물건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 명도: 임차인의 대항력이 없더라도, 실제 점유자 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 공공주택지구, 과밀억제권역 등은 향후 지역 개발이나 토지 이용에 대한 규제로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 시흥시 대야동의 핵심 상권인 시흥대야역 역세권 대로변에 위치한 근린상가입니다.

* 2021년 신축된 건물로 비교적 관리가 용이하며, 임대 수익 확보 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 임차보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 공동담보 물건의 특성과 명도 과정에서의 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 시흥대야역과의 접근성으로 인한 높은 수요 기대.

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지를 통한 꾸준한 고객 확보 가능.

* 대로변 가시성: 뛰어난 접근성과 광고 효과.

* 신축 상가: 낮은 유지보수 비용 및 현대적 시설.

* 명확한 권리관계: 낙찰 후 소유권 확보가 용이.

9. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 예상 임대 수익률, 경쟁 입찰자의 수 등 추가적인 시장 조사를 통해 산정해야 합니다.

* 일반적인 경매에서는 감정가의 80~100% 수준에서 시장 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정합니다. 본건의 경우, 시흥대야역 역세권이라는 입지적 장점과 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 실제 명도까지 소요될 시간 및 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.