나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52989 [1] 경기도 안산시 단원구 대부남동 1066-50 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 ""대남초등학교"" 북서측 인근에 위치하며
주위는 전, 답, 임야 등이 혼재하는 해안 농경지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 어렵고 근거리에 마을버스 정류장이 소재하나 배차간견등으로 보아
대중교통여건은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 ""답""으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

①지적도 상 `맹지`상태임
②농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52989 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 1066-50

용도: 답 (전답)

감정가: 304,326,000 원

토지면적: 1749.00㎡ (약 529.12평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 '대남초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 해안 농경지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 다소 어렵고, 근거리에 마을버스 정류장이 있으나 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편합니다.

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 평지로서 현재 '답'으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 12월 19일 접수된 부천지구축산업협동조합의 근저당권입니다.

등기부현황:

* 소유권: 홍석진, 신금옥 등기 확인.

* 근저당권: 부천지구축산업협동조합 (221,000,000원), 최희자 (60,000,000원) 등기 확인.

* 임의경매개시결정: 부천지구축산업협동조합 (2025타경52989), 2025년 8월 6일 접수.

총 채권액 (말소기준권리 이하): 약 281,000,000원.

매각 후 소멸되는 권리: 상기 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 없습니다. (단, 지상권 존재 가능성은 있으나 상세 내용 미기재)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원이며, 별도 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주로 농경지가 분포하는 지역으로, 상업시설보다는 농업 활동 위주의 지역 특성을 가집니다.

인근에 학교(대남초등학교)가 위치하고 있으나, 상업적 가치가 높은 상권이나 주거 편의시설은 부족한 편입니다.

장기적인 지역 개발 가능성은 있으나, 단기적인 상권 활성화 기대는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 대규모 상업시설보다는 농촌 지역의 기본적인 생활 편의시설 위주로 이용 가능합니다.

교육시설: 북서측 인근에 대남초등학교가 소재합니다.

의료시설: 인근 지역은 의료시설이 풍부하지 않을 수 있으며, 안산시내까지 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 환경: 조용하고 한적한 농경지대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지 상태: 본건 토지는 지적도상 '맹지' 상태로, 도로에 직접 접해 있지 않아 토지 이용 및 활용에 제약이 있습니다. (주의사항 ①, 물건명세서 비고 ①)

농지취득자격증명 필수: 농지이므로 취득 시 '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 미제출 시 매각허가결정기일까지 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다. (주의사항 ②, 특수물건정보, 물건명세서 비고 ②)

교통 불편: 차량 출입이 어렵고 대중교통 이용도 다소 불편하여 접근성에 대한 고려가 필요합니다.

낮은 활용도: 건물 없이 토지만 매각 대상이며, 농지로서의 이용 외에 다른 용도로 개발하기 위해서는 관련 법규 검토 및 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재 검색 결과 상으로 해당 물건지 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 대부남동에 위치한 답(전답)으로, 감정가는 3억 432만 6천 원입니다.

토지는 1749㎡ (약 529평) 규모의 사다리형 평지이나, 도로에 접하지 않은 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다.

주변 환경은 농경지대로 조용하나, 교통 및 생활 편의시설은 다소 불편할 수 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

따라서 본건은 해당 지역의 농업을 영위하거나, 맹지 해소 및 농지 관련 규제 완화를 통해 장기적인 토지 개발을 고려할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

대부도 지역 개발 가능성: 수도권 인근 대부도의 장기적인 개발 계획에 따른 지가 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

낮은 인접 토지 대비 감정가: 주변 유사 토지의 시세 파악을 통해 상대적으로 저평가된 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

권리상 안전성: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

농지 활용 계획 수립 용이: 농업 목적의 실질적인 이용 계획이 있다면, 농지취득자격증명 취득 후 비교적 수월하게 이용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 304,326,000원

주요 고려사항: 맹지, 농지취득자격증명 필수, 교통 불편

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 240,000,000원 (감정가의 약 69% ~ 79%)

참고: 본 예상가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 등기부 및 건축물 대장 추가 확인, 주변 시세 조사, 해당 지역의 농지 관련 법규 및 취득 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.