나이스옥션 법원경매 안산 2025타경768 [1] 경기도 광명시 광명동 OOOOO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 광명동 광명7동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 2층1호로서(사용승인일:2001.11.19)
외 벽:드라이비트 등 마감,
창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측으로 경사진 토지를 대체로 등고 평탄하게 조성한 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 재정비촉진지구(재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(국토교통부 공고 제2024-230호~2027.3.1.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건축물현황도 및 현관문 표시는 `201호`로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 개요

사건번호: 안산지원 2025타경768 (1)

소재지: 경기도 광명시 광명동 719-4, 2층 1호

용도: 다세대주택

감정가: 300,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2.2. 면적 및 구성

토지면적: 29.03㎡ (약 8.78평)

토지 지분: 29.028㎡ (약 8.78평)

건물면적: 195.17㎡ (약 59.04평)

건물 지분: 195.17354640000002㎡ (약 59.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복 사건, 재정비촉진지구 지정 지역

주의사항: 건축물 현황도 및 현관문 표시는 `201호`로 표기되어 있으나, 등기부상 건물 정보상 해당 호수는 `4층1호`로 확인되어, 실제 현장 확인이 반드시 필요합니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 광명시 광명동 광명7동행정복지센터 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

3.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 물건은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있으며, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-02-26 ~ 2027.3.1.)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2016년 09월 01일 접수된 국민은행 근저당 (을3, 채권액 126,610,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.)

4.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

주의 문구: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 차임/보증금에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

소유권 보존(2001-11-28) 후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

말소기준권리인 국민은행 근저당(2016-09-01, 126,610,000원) 외 국민은행 근저당(2025-08-06, 112,918,653원)과 주식회사초이자산관리대부 근저당(2025-01-07, 90,000,000원) 및 질권 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 216,610,000원입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본 물건은 일반 주거 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

광명7동행정복지센터가 인근에 위치하며, 주거 지역으로서 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 주변에 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5.3. 주변 개발 계획

본 물건은 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 재정비 사업 추진에 따른 가치 상승 잠재력을 가집니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 건축물 정보 불일치 (호수 표기 오류)

가장 큰 리스크는 등기부상 건물 정보의 호수(4층1호)와 주소지 및 주의사항에 명시된 호수(2층1호, 201호) 간의 불일치입니다. 이는 실제 물건의 위치나 면적, 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 위치 및 상태를 확인해야 합니다.

6.2. 중복사건 및 재정비촉진지구 관련 변수

중복 사건으로 인해 경매 절차가 다소 복잡해지거나 지연될 가능성이 있습니다. 또한, 재정비촉진지구 지정으로 인해 향후 건축 행위나 개발 방향에 따른 변동성이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 목적 및 규모에 따라 별도의 허가를 받아야 할 수 있습니다. 다만, 일반적인 주거 목적의 개인 취득 시에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 관련 규정 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시의 주거 지역에 위치하며, 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 권리 관계는 명확하여 인수할 권리는 없으나, 건축물 호수 표기상의 심각한 불일치 문제가 존재하여 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 감안한다면, 향후 개발 가치 및 실거주 면에서 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 개발 기대감

* 광명시의 지속적인 도시 발전 가능성

* 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮을 가능성 (시장 분석 참고)

* 비교적 넓은 전용 면적으로 인한 실거주 및 임대 수익 잠재력

9. 예상 입찰가 산정

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 실거래가는 51.39㎡ ~ 60.87㎡ 면적 기준으로 48,200,000원에서 63,000,000원 사이의 가격을 형성하고 있습니다. 이를 현재 시점의 일반적인 시세(평당 약 920만원 ~ 1230만원)로 환산할 때, 본건의 195.17㎡ 면적에 대입하면 약 1억 7,900만원에서 2억 4,000만원 범위의 시세 추정이 가능합니다.

본건의 감정가는 300,000,000원이며, 단위 면적당 감정가는 약 1,537,000원/㎡로 주변 실거래가 대비 높은 편에 해당합니다. 하지만, 본건은 면적이 195.17㎡로 주변 실거래 사례보다 훨씬 넓다는 점을 감안해야 합니다.

가장 큰 리스크인 호수 표기 불일치 문제를 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현재 감정가를 기준으로 하되, 시장 조사된 시세 범위를 참고하여 잠재적 가치를 평가합니다.

* 주변 실거래가 기반 추정 시장 가치: 약 179,000,000원 ~ 240,000,000원

* 본건 감정가: 300,000,000원

상기 분석과 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 240,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 주변 시세 범위를 상회하나, 넓은 면적과 재정비촉진지구의 미래 가치를 고려한 수준이며, 호수 불일치 리스크 해소 시 추가적인 상향 검토가 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.