나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53001 [1] 경기도 광명시 하안동 295 주공아파트 708동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동 ""가림초등학교""동측에 근접위치하며 주위는 아파트(주공 6,8
단지 등) 밀집지역으로 주거환경은 무난한 편임.

교통상황

차량의 출입이 용이하며 부근에 노선버스정류장이 있는 등 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트지붕의 15층 규모(지하1층)로 복도식 현관구조임.
-외벽:몰탈위 페인팅 마감
-내벽:벽지,타일등 마감
-창호:샷시창

이용상태

15층규모 아파트의 4층 401호 단위세대임.
(방3,거실,주방겸 식당,욕실겸 화장실,발코니,현관 등)

설비내역

급배수 위생설비,도시가스,소화설비,승강기설비,난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트부지로 접면도로 및 부근과는 등고 평탄함.

인접 도로상태등

중로1류 및 소로3류의 포장도로와 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(구역계 외),
개발행위허가제한지역,
지구단위계획구역(2024-03-18),
소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합),
상대보호구역(가림중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(가림초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(파랑새유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(가림초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
공동주택용지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상

물건 비고

1. 본건은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」에 따른 2025.12.10. ‘하안주공6‧7단지 주택재건축정비사업구역’으로 지정되고, 사업시행자로 ‘주식회사 한국토지신탁’이 지정되었음.
2. 도정법 제39조 및 동법 시행령 제37조 제3항제5호에 따라 국가·지방자치단체 및 금융기관(주택법 시행령 제71조제1호 각목의 금융기관을 말한다.)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업·재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우는 조합원 지위승계 가능하다는 2026.03.20.자 광명시 사실조회 회신서 참조
3. 현재 소유자 김성환은 정비구역 지정 및 사업시행자 지정 동의서를 제출하지 않았으나, 도정법 제72조에 따른 분양신청 종료 전까지 사업시행자 지정동의서를 추가로 다시 제출하여 동의할 수 있으며, 금융기관 채무 불이행에 따른 경매의 경우 조합원 지위 양도 제한 예외 해당할 수 있다는 사업시행자 주식회사 한국토지신탁의 2026. 5. 22.자 사실조회회신서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 안산지원 2025타경53001 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 상세히 분석한 내용입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53001 (1)

소재지: 경기도 광명시 하안동 295 주공아파트 708동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 707,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.51㎡ (약 15.28평)

건물면적 (공급면적): 79.07㎡ (약 23.92평)

건물면적 (전용면적): JSON 분석 결과, 45.77㎡ ~ 59.39㎡ 범위의 전용면적 매매 사례가 있으나, 본 건의 정확한 전용면적은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 건물 정보

준공일자: 1990년 3월 19일

최고층: 15층

1.4. 특이사항

개발행위허가제한구역, 유동화물건, 재개발구역, 재건축구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동에 위치하며, 가림초등학교와 근접해 있습니다. 주변은 주공 6, 8단지 등 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 전형적인 주거지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통

차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 부정형의 아파트 부지로, 주변 지형과 등고 평탄합니다. 중로1류 및 소로3류의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획

본건은 제2종일반주거지역이며, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가림초등학교, 가림중학교, 파랑새유치원 인근으로 상대 및 절대 보호구역에 해당하며, 과밀억제권역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

현재 소유자는 김성환 씨입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 1월 29일 접수된 한국주택금융공사 근저당(채권최고액 330,000,000원)입니다.

3.3. 등기부 현황

본 건에는 다수의 근저당, 압류, 가압류 등기가 존재했으나, 말소기준권리 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 최종적으로 본 건은 에프더블유2503유동화전문유한회사에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

등기부채권 총액은 1,531,110,390원이나, 대부분 말소 예정으로 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인의 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치한 주거용 부동산으로, 주변 상권은 해당 단지 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 별도의 상업용 건물이나 대규모 상업시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 벽식조이며, 15층 규모의 아파트입니다. 본 호실은 4층에 위치하며, 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생, 도시가스, 소화, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 내 시설

하안주공7단지는 총 11개 동, 1342세대로 구성되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다. 총 주차대수는 853대입니다.

5.3. 주변 시설

가림초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축/재개발 사업 구역 지정

본 건은 2025년 12월 10일 '하안주공6‧7단지 주택재건축정비사업구역'으로 지정되었으며, 사업시행자로 주식회사 한국토지신탁이 지정되었습니다. 이는 향후 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성, 기간 소요, 추가 부담금 발생 가능성 등의 리스크가 존재합니다.

6.2. 조합원 지위 승계

현 소유자 김성환 씨는 아직 사업시행자 지정 동의서를 제출하지 않았으나, 분양 신청 종료 전 동의서 제출을 통해 조합원 지위 승계가 가능할 수 있습니다. 특히, 금융기관 채무 불이행에 따른 경매의 경우, 조합원 지위 양도 제한의 예외에 해당할 수 있다는 사업시행자(주식회사 한국토지신탁)의 회신이 있습니다 (2026. 5. 22.자). 이는 낙찰자가 조합원으로서의 권리행사에 대한 면밀한 법률 검토가 필요함을 시사합니다.

6.3. 개발행위허가제한지역

본 건은 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 재건축 사업이 본격화되기 전까지는 건축물의 개축, 증축 등 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

6.4. 건축물 노후화

1990년에 준공된 건물로 30년 이상 경과하여 노후화가 진행되었으며, 이는 향후 재건축 사업의 주요 추진 배경이 되지만, 현 시점에서는 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.5. 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있으나, 이는 광범위한 지역적 제한 사항으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 하안동의 우수한 입지에 위치한 아파트로, 특히 대규모 재건축/재개발 사업 구역으로 지정되어 미래 가치 상승 잠재력이 높은 것이 특징입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 재건축/재개발 사업의 불확실성, 조합원 지위 승계 관련 복잡성, 건축물 노후화 등의 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재건축/재개발 사업지 내 위치: 하안주공6‧7단지 재건축 사업이 진행 중이므로, 사업 완료 시 신축 아파트로의 전환을 통해 높은 시세 차익 기대 가능.

* 조합원 지위 승계 가능성: 금융기관 채무 불이행으로 인한 경매이므로, 사업시행자와의 협의를 통해 조합원으로서의 권리 확보 유리.

* 주거 입지: 광명시 하안동의 기존 생활 인프라와 편리한 교통 여건을 갖추고 있어 실수요자 만족도 높음.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인 인수 부담이 없어 안전한 권리 취득 가능.

9. 예상 입찰가

감정가 707,000,000원을 기준으로, 최근 매매 사례 분석 결과 (면적 차이 존재) 약 10억 3천만원 이상의 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 재건축/재개발 사업의 잠재적 가치와 현재 시세, 그리고 재건축 사업 진행 상황 및 추가 부담금 등을 종합적으로 고려할 때, 전략적 입찰가는 약 850,000,000원으로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 사업시행자(주식회사 한국토지신탁)와의 면담을 통한 사업 진행 상세 내용 파악, 그리고 예상되는 추가 부담금 산출 등을 거친 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.