나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52938 [1] 경기도 시흥시 장곡동 804 매꼴마을동양덱스빌아파트 254동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 '장곡고등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트
룰 위주로 근린생활시설, 공공시설 및 임야 등으로 형성된 아파트지대로서 제반여건은 보
통임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통
시 됨.

건물의 구조

1999.11.29.자로 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 20층 건내 제17층
제1701호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 하이새시 복층유리임.

이용상태

본건은 아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 발코니, 전실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐
지및경보설비, 실내소화전설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사된 토지를 계단식으로 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로는 북측으로 왕복2차선의 아스콘포장도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접
합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 안산지원 2025타경52938 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 시흥시 장곡동 804 매꼴마을동양덱스빌아파트 254동 17층 1701호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 20층 건물 중 제17층 제1701호 (사용승인일: 1999.11.29)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 288,000,000원

* 토지면적: 35.53㎡ (약 10.75평)

* 건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 '장곡고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지를 위주로 근린생활시설, 공공시설 및 임야 등으로 형성된 아파트 밀집 지역으로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 시 됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

단지 내 도로는 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 연결되어 있으며, 이는 간선도로와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 본건의 말소기준권리는 2022년 5월 4일자 한국투자저축은행의 근저당권(채권최고액 360,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 위 근저당권 및 이에 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 360,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

현황 조사 결과, 인수할 보증금이 없는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 본건의 경우 인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2022년 5월 4일자 한국투자저축은행의 근저당권입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리가 존재하지 않는 한, 경매 절차를 통해 본건의 소유권은 낙찰자에게 이전되며, 등기부상 을구(근저당권, 임의경매)는 모두 말소될 것입니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 언급되어 있으나 구체적인 내용이 제공되지 않았습니다. 이에 따라 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있으므로, 현장 확인 등을 통해 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 아파트 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 금융, 외식 등의 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 아파트 단지 주변으로 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 상업지역에 은행, 마트, 병원 등 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

단지 서측 인근에 장곡고등학교가 위치하고 있으며, 그 외 다수의 초, 중, 고등학교가 도보 통학 가능한 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주차 및 단지 정보

총 414세대가 거주하는 단지로, 96대의 주차가 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 누락되어 있습니다. 만약 등기되지 않은 지상권이 존재하거나, 등기된 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 경우, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. (현장 조사 필수)

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성에 따라 향후 매매가 또는 임대수익률에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본건은 유동화 물건으로, 일반 물건에 비해 권리관계 파악이나 명도 과정에서 다소 복잡한 절차가 수반될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 실거주 및 투자를 겸한 접근이 가능한 매력적인 물건입니다. 1999년 준공된 비교적 연식이 있는 아파트이나, 주변 시세와 단지 내 편의시설, 양호한 교통 및 교육 환경 등을 고려할 때 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다. 다만, 등기부상 '소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 부분은 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다. 유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

* 편리한 교통 및 교육 여건: 대중교통 접근성이 좋고, 인근에 학교가 많아 자녀가 있는 가구에 유리합니다.

* 최근 시세 상승세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월~7월 사이 2억 5천만원대에서 2억 7천만원대로 가격이 형성되고 있어, 시세 상승 여력이 기대됩니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(59.94㎡)의 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 6일: 18층, 255,000,000원

* 2026년 7월 9일: 19층, 277,000,000원

* 2026년 7월 9일: 4층, 278,000,000원

본건은 17층으로, 최근 거래된 18층 및 19층의 시세(255백만원 ~ 277백만원)와 4층의 시세(278백만원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장가는 2억 7천만원 내외로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다. 본건의 감정가는 288,000,000원으로, 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가(288,000,000원)와 최근 실거래가(최고 278,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 잠재적 리스크(지상권 등) 및 권리관계의 확실성(말소기준권리 이하 소멸)을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 270,000,000원에서 280,000,000원 사이로 제안하며, 입찰 참여 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 금액을 결정하시는 것을 추천합니다.

특히, 17층이라는 층수를 고려하면 2억 7천만원 중반대의 가격이 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최종 제안 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.