나이스옥션 법원경매 안산 2025타경766 [1] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층203호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은행고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리드지붕 8층 건물내 2층 203호, 204호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 석고보드 및 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 공부상 의료시설(한방병원)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 12미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건 포함 현황 2층 전체를 병원으로 이용하기 위해 건축물현황도와 상이하게 호별 표식 및 경계구분 없이 가벽 등으로 용도별 구획을 나누어 내부 공사 중이며, 본건 기호(1),(2)는 벽체구분 없이 일체로 이용중이며, 일부는 복도로 이용중인 것으로 보이나, 각 호의 위치와 면적을 건축물현황도에 의거하여 특정할 수 있고, 구조상, 이용상 독립적으로 이용가능 한 구분건물로서 건축물현황도에 의거한 원상태로의 복원이 가능한 일시적인 것으로 판단되오니, 경매진행시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

203호와204호는 벽체구분 없이 일체로 이용중이나 일시적인 것으로 건축물현황도 등에 의하여 경계벽을 설치하여 구분건물로 복원이 가능하고, 원상복구비용은 약 8,000,000원 정도 예상된다는 감정인의 사실조회 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 시흥시 은행동 606-1에 소재하는 은계레이크파크 2층 203호 구분건물입니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 안산지원 2025타경766 (1)입니다.

토지면적은 8.48㎡ (약 2.56평)이며, 건물면적은 30.06㎡ (약 9.09평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 공부상 용도는 의료시설입니다.

감정가는 322,000,000원입니다.

경매 채권자는 주OOOOOOO이며, 말소기준권리는 국민은행의 근저당 (2023년 9월 12일 접수)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

본건 건물은 남서측 약 12미터, 남동측 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 9월 12일 접수된 국민은행의 근저당입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

등기부 요약상 채권 총액은 1,118,391,607원으로, 이는 물건의 감정가보다 현저히 높은 수치입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

건축물대장 상 용도는 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으며, 공부상 의료시설(한방병원)로도 확인됩니다.

2층 전체를 병원으로 이용하기 위해 내부 공사가 진행 중이며, 다양한 용도로의 활용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 은행고등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

지하 주차장 시설이 마련되어 있어 주차 편의성이 있습니다.

주변의 근린생활시설 및 아파트 단지로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 203호와 204호는 현재 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 이는 건축물현황도 상 경계벽 설치를 통해 구분건물로 복원이 가능하나, 이를 위한 원상 복구 비용이 약 8,000,000원 정도 예상됩니다.

내부 공사 중이며 일부가 복도로 이용되는 등 현재 이용 상태가 공부와 상이한 부분이 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 임차인과의 명도 협의 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

높은 채권 총액으로 인해 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시 은행동의 은계레이크파크 내 구분건물로, 의료시설 용도 외에도 다양한 근린생활 및 업무시설로의 활용이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

현재 2개 호실이 일체로 사용되고 있으나, 비교적 적은 비용으로 복원이 가능하며, 이는 향후 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 사항이 소멸되어 깨끗한 상태로 인수되므로 권리적 측면에서는 안전합니다.

다만, 내부 상태와 정확한 이용 현황에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

시흥시 은행동 지역의 꾸준한 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

전용면적 약 9.09평의 규모로, 복합적인 상업 시설 운영에 유리합니다.

약 800만원의 원상 복구 비용 투자로 부동산 가치를 높일 수 있는 기회가 있습니다.

복잡한 권리 관계 없이 안전하게 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 322,000,000원입니다.

원상 복구 비용 약 8,000,000원을 고려하고, 향후 시세 변동 및 본건의 특수성을 감안할 때, 약 310,000,000원에서 330,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 시세 조사 및 본건의 상세한 현황 조사가 선행되어야 합니다.

인수되는 보증금은 없으므로 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.