나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52990 [1] 경기도 안산시 단원구 대부남동 1066-264 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 ""대남초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 창고시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행 불가하고 인근에 버스정류장이 소재하나 운행빈도 등으로 보아 대중
교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1~5 토지는 사다리형의 토지로 휴경지 상태이며, 기호 6 토지는 부정형의 토지로
전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 ~ 6 토지 공히 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지
도시지역, 생산녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동
관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호 2 ~ 5 토지 공히
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 상대보호구역(대남초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>.
기호 6 토지
도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 상대보호구역(대남초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

본건 기호 6 토지 지상에 소유자미상의 수목이 다수 식재되어 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록 1.~6. 모두 맹지임.
2. 목록 6. 채무자 및 소유자 소유의 제시외 수목이 다수 식재되어 있고 제시외 수목 평가 및 매각에 포함(채무자 및 소유자의 수목소유확인서 제출됨).
3. 목록 2. 견사 부속물이 존재하나 평가 및 매각에서 제외함.
4. 특별매각조건 : 매각결정기일 이전까지 농지취득자격증명서 미제출시 매수 신청 보증금 미반환.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52990 (1) 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52990 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 1066-264

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 678,492,000원

* 토지면적: 2822.00㎡ (약 853.61평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부천지구축산업협동조합

1.1. 1. 감정평가 요약

* 본건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 '대남초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 창고시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 본건까지 차량 통행이 불가하며, 인근에 버스정류장이 있으나 운행 빈도 등으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편합니다.

* 기호 1~5 토지는 사다리형의 토지로 휴경지 상태이며, 기호 6 토지는 부정형의 토지로 전으로 이용 중입니다.

* 기호 1~6 토지 모두 맹지입니다.

* 기호 6 토지 지상에 소유자 미상의 수목이 다수 식재되어 있으며, 해당 수목은 평가 및 매각에 포함됩니다.

* 기호 2 토지 견사 부속물이 존재하나 평가 및 매각에서는 제외됩니다.

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 대부남동에 소재하며, '대남초등학교'에서 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 농경지, 단독주택, 창고시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 통행이 불가하며, 인근 버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

* 개발 계획: 안산시는 대부도 지역의 난개발 방지 및 체계적 개발을 위해 '대부동 성장관리계획구역'을 지정하고, '대부동 종합발전계획'을 수립 중에 있습니다. 이는 향후 지역 개발의 방향성을 제시할 수 있습니다. 안산시가 추진 중인 '대부남동 흥성지구 도시개발사업' 관련하여 토지 소유자 동의율 문제가 사업 추진의 변수가 되고 있습니다.

* 지역 특성: 대부도는 섬이었으나 시화방조제 완공 이후 육지와 연결되었으며, 농어업 비중이 높은 도농복합지역입니다. '대부동'을 '대부면'으로 전환하려는 움직임도 있으나, 지위 격하를 통한 역차별 해소가 목표입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 12월 11일 부천지구축산업협동조합의 근저당 (을1)

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서상 명시, 구체적 내용은 별도 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 732,000,000원 (근저당 3건 및 임의경매 포함)

* 채권자: 부천지구축산업협동조합이 주요 채권자로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 전(밭)으로 이용되는 농경지로서, 인근에 농경지와 단독주택, 창고시설이 혼재하는 지역입니다.

* 상업 시설이 밀집된 지역과는 거리가 있어 상권 형성이 미미한 지역으로 판단됩니다.

* 주변 개발 계획들이 진행 중이거나 추진 중에 있어, 장기적으로 지역의 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: '대남초등학교'가 인근에 소재합니다.

* 교통: 차량 통행이 불가하고 대중교통 사정이 불편한 지역입니다.

* 혐오시설 및 환경 문제: 일부 보도에 따르면 대부도 지역은 난개발과 쓰레기 무단 투기 문제로 몸살을 앓고 있다는 내용이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지: 목록 1~6 토지 모두 맹지로, 차량 및 외부 접근이 불가능하여 이용에 제약이 큽니다.

* 농지취득자격증명: 매각 결정기일 이전까지 농지취득자격증명서 미제출 시 매수 신청 보증금 미반환이라는 특별 매각 조건이 있습니다.

* 수목 포함: 목록 6 토지 상의 제시외 수목이 매각에 포함되어 있어, 수목 처리에 대한 추가 비용이나 노력이 발생할 수 있습니다.

* 개발 방향 불확실성: 흥성지구 도시개발사업 등 지역 개발 계획이 진행 중이나, 토지 소유자 동의율 문제 등으로 인해 사업 추진이 불확실한 부분이 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 수 있어, 정확한 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 환경 문제: 대부도 지역의 난개발 및 쓰레기 문제가 일부 보도된 바 있어, 해당 지역의 전반적인 환경 관리에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지 활용 가능성: 농지로서의 활용 또는 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 안산시에서 대부동의 종합적인 발전 계획을 수립하고 있으며, 성장관리계획구역 지정을 통해 체계적인 개발을 유도하고 있습니다.

* 상대적으로 낮은 진입 장벽: 경매 물건으로, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 맹지이며 농지취득자격증명 발급이 필수인 점, 제시외 수목이 포함된 점 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 등기부채권 총액 732,000,000원에 비해 감정가는 678,492,000원으로, 채권 총액보다 낮게 책정되었습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다. 최종 입찰가는 물건의 상태, 현장 조사 결과, 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.