나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52658 [1] 경기도 광주시 능평동 119-20 에코뷰101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평교차로"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 다소 불편합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 구조(사용승인일자: 2013.10.02) 내 개별 세대로,
외벽 : 벽돌타일 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 자세한 내용은 후첨 '내부구조도'를 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 서측으로 로폭 약 4미터의 막다른 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.

기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2025타경52658 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 119-20 에코뷰101동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 면적 정보

토지면적: 46.58㎡ (약 14.1평)

토지 지분: 46.5834㎡ (약 14.1평)

건물면적: 56.01㎡ (약 16.9평)

건물 지분: 56.01㎡ (약 16.9평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 에코뷰 101동 302호

구조: 철근콘크리트구조

준공일자: 2013년 10월 2일 (사용승인일자)

층수: 4층 중 3층

전용면적: 56.01㎡ (약 16.9평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평교차로" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근: 제반 차량 접근이 용이합니다.

* 대중교통: 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로 상태: 본건 북측으로는 폭 약 6미터의 포장도로, 서측으로는 폭 약 4미터의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 제한사항: 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 경매원인: 채권자 김 의 부동산강제경매 신청으로 진행 중입니다.

* 등기부상 권리 요약:

* 소유권이전: 갑2(2013.11.25), 갑3(2021.01.13)

* 주택임차권: 을6(2024.12.23) - 임차인 김홍석, 보증금 163,000,000원, 인수(확정일자 2020.12.11, 전입일자 2021.01.11)

* 말소기준권리: 갑6(2021.05.24, 주식회사프라미스대부 가압류)

* 말소예정 권리: 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11 등 다수의 가압류 및 압류가 말소될 예정입니다.

* 말소되지 않는 권리: 을6 주택임차권은 매수인에게 인수될 수 있습니다. (금액: 163,000,000원)

* 등기부채권 총액: 277,316,298원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김홍석 (김 )

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 11일

* 확정일자: 2020년 12월 11일

* 배당신고일자: 2024년 12월 23일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 비고: 임차인의 보증금 163,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (연립, 다세대, 빌라)

최근 주변 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* A사례: 2026년 5월, 160,000,000원, 전용면적 53.84㎡(약 16.3평), 2013년식, 포레스빌(103동)

* B사례: 2026년 5월, 164,000,000원, 전용면적 59.96㎡(약 18.1평), 2012년식, 두루미인3차(바동)

* C사례: 2026년 5월, 247,000,000원, 전용면적 52.3㎡(약 15.8평), 2019년식, 필하우스

본건(에코뷰 101동 302호)은 2013년 준공된 연면적 56.01㎡(약 16.9평)의 다세대주택입니다.

A사례와 유사한 연식 및 면적의 건물 거래가를 고려할 때, 본건의 시장 가격은 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다.

다만, C사례의 높은 가격은 건물 연식 및 품질 차이로 인한 것으로 판단됩니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 위치한 광주시 능평동 일대는 최근 몇 년간 신축 다세대 및 빌라 단지가 개발되면서 주거 지역으로서의 가치가 상승하고 있습니다. 다만, 대중교통 편의성은 다소 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 조사)

부동산 종합 공부 및 지도상 본 물건지(경기도 광주시 능평동 119-20) 주변을 조사한 결과, 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 인근은 대부분 주택 및 녹지 공간으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성

본 건의 가장 큰 리스크는 임차인 김홍석 씨의 보증금 163,000,000원입니다. 등기부등본상 임차권이 '인수'로 명시되어 있으며, 법원 물건명세서에서도 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있다고 기재되어 있습니다. 만약 보증금 전액이 인수된다면, 이는 추가적인 재정 부담으로 작용할 수 있습니다. (다만, 권리분석상의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 배당을 통해 보증금 전액 변제가 예상됨을 시사하지만, 잠재적 인수 리스크는 여전히 존재합니다.)

6.2. 교통 불편

대중교통 이용이 다소 불편할 수 있어, 차량 미소유자의 경우 생활에 제약을 느낄 수 있습니다.

6.3. 지역 개발 제한

본건 토지가 계획관리지역, 성장관리계획구역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 등 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주시 능평동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인의 보증금 163,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이 부분에 대한 철저한 확인 및 법적 검토가 필요하며, 인수 금액을 고려한 총 투자 비용 산정이 필수적입니다. 교통 편의성이 다소 낮은 점도 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 저평가 가능성: 임차인 인수 부담으로 인해 경매가 진행될 경우, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 주거 지역의 안정성: 다세대주택 밀집 지역으로서 장기적인 거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물 대비 가격 메리트: 비교적 최근 준공된 건물(2013년)로, 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현 시세(약 160,000,000원 ~ 170,000,000원)와 감정가(203,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 임차인의 보증금 163,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는다고 가정했을 때의 가치를 기준으로 입찰가를 책정합니다.

현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 임차인이 배당으로 보증금 전액을 변제받을 가능성이 높음을 시사합니다.

그러나 '물건명세서 참고사항'에 인수 가능성이 명시되어 있어, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

종합적인 시세 및 리스크를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원 내외로 제안합니다.

만약 임차인 보증금 163,000,000원이 실제로 인수될 경우, 총 투자 비용은 입찰가 150,000,000원에 인수 보증금 163,000,000원을 더한 313,000,000원이 될 수 있습니다. 따라서 본 물건의 총 매입 비용이 시세(약 160~170백만원)를 초과하는지 여부를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.