나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52672 [1] 경기도 광주시 목현동 652-33 모개미마을3차 303동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(2,3)
본건이 경기도 광주시 목현동 소재 ""이배재터널"" 북동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택
지대로서 인근으로 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 소재하며 제
반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(2,3)
본건까지 차량 진출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

기호(2,3) 남동측 하향 완경사의 토지로서 ""도로""로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2,3) 본건이 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3)
계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대책지
역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)
본건은 경기도 광주시 목현동 소재 ""이배재터널"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로는 단독
주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 주거
지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1)
본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

기호(1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 1층-4층건 다세대주택 중 3층 302호로서,

외 벽 : 치장벽돌 쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기호(1) 기본적인 위생 급배.수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)
남동측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 본건 남동측으로 로폭 약 5-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대책지
역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 제원

본건은 경기도 광주시 목현동 652-33번지에 소재한 모개미마을 3차 303동 3층 302호 다세대주택입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2013년 12월 27일로, 약 13년 정도 경과된 건물입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액은 235,000,000원입니다.

토지 면적은 65.78㎡ (약 19.90평)이며, 건물 면적은 59.23㎡ (약 17.92평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 성남지원 2025타경52672(1)이며, 부동산 강제경매 사건입니다.

채권자는 우리금융캐피탈주식회사입니다.

1.4. 건물 정보

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)이며, 1층부터 4층까지의 다세대주택 중 3층에 위치한 302호입니다.

외벽은 치장벽돌 쌓기 및 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창으로 마감되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "이배재터널" 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 공동주택지대이며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 혼재 지역입니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 김영자 (2013.12.30.)

* 소유권 이전 (매매): 김명숙 (2014.06.10.)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2019.12.27., 120,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 분당세무서장 (2024.10.25.) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.02.12.) - 말소

* 가압류: 우리금융캐피탈 (2025.03.04., 21,655,157원) - 말소

* 강제경매: 우리금융캐피탈주식회사 (2025.07.28., 22,847,553원) - 본 경매 개시 (2025타경52672) - 말소

* 임의경매: 중소기업은행 (2025.10.31., 2025타경53315) - 말소

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당(2019.12.27.)보다 후순위인 권리들은 모두 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 별도 명시된 내용이 없으므로, 본건 부동산을 낙찰받을 경우 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 그린타운 (2012년식, 41.76㎡, 4층) 2026년 5월 4일 거래: 18,000만원 (약 1428.6만원/평)

* 에스빌 (2014년식, 57.96㎡, 3층) 2026년 5월 9일 거래: 15,000만원 (약 857.1만원/평)

* 리치타운4차 (2017년식, 49.14㎡, 2층) 2026년 5월 11일 거래: 18,300만원 (약 1228.2만원/평)

본건은 59.23㎡ (약 17.92평) 면적의 다세대주택으로, 2013년경 건축되었습니다.

주변 시세는 면적, 층수, 건축연도 등에 따라 편차가 있으나, 1428.6만원/평 ~ 1228.2만원/평 수준으로 분석됩니다. (에스빌 건은 다른 거래 대비 낮은 가격으로, 추가 확인 필요)

감정가 235,000,000원 (약 1180.9만원/평)은 최근 거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

본건과 유사한 면적/연식의 매물은 현재 238,000,000원 ~ 250,000,000원 수준에서 거래될 가능성이 있습니다.

4.2. 최근 매매 동향

2026년 5월에 광주시 목현동 일대에서 다세대주택 거래가 활발히 이루어졌습니다.

주로 2012~2017년 사이에 건축된 건물들이 거래되었으며, 면적 대비 가격 변동성이 나타나고 있습니다.

4.3. 전월세 동향

제공된 JSON 정보에는 전월세 관련 상세 자료가 없어 정확한 분석은 어렵습니다. 다만, 유사 지역의 다세대주택 전월세 시세를 참고하여 투자 수익률을 예측할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부동산 감정평가서상 근린생활시설이 인근에 소재한다고 명시되어 있어, 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 인근의 초등학교, 중학교 등 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 정확한 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 혐오시설

본건 소재지 주변 지역에 대해 일반적인 정보 검색 및 제공된 감정평가서 내용을 검토한 결과, 인근에 혐오시설(소각장, 납골당 등)이 직접적으로 소재한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역 개발 계획이나 민감 시설과의 거리 등에 대한 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 경매 절차를 통해 모두 소멸되므로 권리 상의 큰 위험은 없어 보입니다.

6.2. 특이사항

* 중복사건: 본 건 외 다른 경매 사건(2025타경53315)이 존재하며, 이는 경매 절차 진행 시 통합되거나 우선순위에 따라 처리됩니다.

* 공동담보: 공동담보로 제공된 다른 물건이 있을 수 있습니다. 이 경우 해당 물건들도 경매 대상이 될 수 있으나, 본건은 건물과 토지가 일괄 매각되므로 낙찰 후 문제 발생 소지는 적어 보입니다.

6.3. 기타

* 임차인 현황: 임대 관계가 미상인 점은 잔금 납부 후 명도 과정이나 실제 거주 상황 파악에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 권리 관계와 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가 대비 주변 시세 분석 결과, 합리적인 수준으로 평가되었으며, 동일 단지 또는 유사 연식/면적의 다세대주택 거래 사례를 참고할 때 향후 시세 상승 또는 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

다만, 임대 관계 미상의 임차인이 있을 가능성에 대한 철저한 확인과 명도 절차 준비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 실수요자 및 투자 목적 모두 적합한 물건입니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 광주시 목현동 일대의 주거지로서의 잠재력 및 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 235,000,000원이며, 주변 실거래가 및 시세 분석 결과, 본 물건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

경쟁 물건이나 법원 진행 상황을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 250,000,000원 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.