나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52667 [1] 경기도 광주시 목현동 113, 113-1, 114-4, 114-8, 114-9 어반하우스 제비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 '광주시 농업기술센터' 북서측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하1층/지상4층 건중 제지1층 제비01호로서,
(사용승인일 : 2021.11.22)

외벽 : 치장벽돌조 붙임 마감등.
내벽 : 내부인테리어 마감등.
창호 : 샷시 창호 마감등.

이용상태

근린생활시설(소매점)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

목현동 113, 113-1, 114-4, 114-8, 114-9 5필지 일단지로 부정형, 완경사에 평단화 조성된 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

113,113-1,114-8, 114-9: 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

114-4 : 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

본건은 공부상 지하1층이나, 완경사지내 조성된 건물로서 실질은 1층과 유사함.

물건 비고

1.근린생활시설(소매점)으로 이용중임
2.공부상 지하1층이나, 완경사지내 조성된 건물로서 실질은 1층과 유사함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52667 (1) 경기도 광주시 목현동 113, 113-1, 114-4, 114-8, 114-9 어반하우스 제비01호에 대한 물건 보고서입니다.

본건은 근린생활시설(소매점) 용도로 이용 중이며, 감정가는 330,000,000원입니다.

토지 면적은 64.94㎡ (약 19.65평)이며, 건물 면적은 91.79㎡ (약 27.77평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 (OOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 광주시 목현동 소재 '광주시 농업기술센터' 북서측 인근에 소재하고 있습니다.

주위 환경으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 5필지(목현동 113, 113-1, 114-4, 114-8, 114-9) 일단지로, 부정형이며 완경사에 평단화 조성된 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다. (114-4 필지는 준보전산지 포함)

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 15일에 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(306,000,000원)입니다.

본 경매는 강동수산새마을금고의 임의경매로 진행되고 있으며, 채권 총액은 306,000,000원입니다.

등기부상 을1 근저당권 외 갑4 임의경매, 갑5 압류(광주시) 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리 이하로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수할 권리 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 손 (개인정보 보호를 위해 성만 표기)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업일자: 2024-05-20

* 배당신고일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 주위에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

현재 근린생활시설(소매점)으로 이용 중이며, 지역 주민들의 소매점 수요를 충족시키는 상권입니다.

최근 준공된 건물(2021년 11월 22일 사용승인)로서 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 생활 편의를 위한 시설들이 입지해 있습니다.

* 교육시설: 경기도 광주시 관내 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 분포되어 있습니다 (예: 경안초등학교, 광주중앙고등학교 등).

* 근린공원: 청석공원, 광주 중앙공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. (도보 또는 차량 이동 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 층수 불일치: 감정평가서상 본 건은 '지하1층 제비01호'로 기재되어 있으며, 공부상 지하1층이나 완경사지 내 조성된 건물로서 실질은 1층과 유사하다고 명시되어 있습니다. 그러나 건축물대장 정보상으로는 '201호' (2층, 지상층)으로 표기되어 있어, 실제 현황과 공부상 표기 간에 차이가 존재합니다. 이는 현장 확인 및 명확한 소명이 반드시 필요한 부분입니다.

* 토지이용계획상 규제: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형) 외에도 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

* 임대 미상: 임차인 현황에 따라 한 명의 임차인이 등록되어 있으나, 전체적인 임대 현황 및 수익률에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2021년 11월에 준공된 비교적 신축의 상가 건물로, 내부 상태 양호 및 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

현재 근린생활시설(소매점)으로 정상 운영 중이며, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸하여 낙찰자가 부담할 권리 관계는 없습니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 또한 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 건축물대장상의 호수와 감정평가서상의 호수 표기가 상이한 점은 반드시 현장 방문을 통해 명확히 확인하고 입찰에 임해야 할 중대한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 및 빠른 임대 정상화 기대.

* 안정적인 임대 수익: 현재 소매점 운영 중으로, 지역 기반 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 확보 가능.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 지역 성장 가능성: 광주시의 지속적인 개발 및 주거지 확충에 따른 상권 성장 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 330,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 건물 상태, 향후 예상 임대 수익률, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시세 조사 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.