나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52621 [1] 경기도 광주시 능평동 111-112 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평3리마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단
독주택, 주거나지 및 자연림 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통시 됩
니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황
은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 남측하향 완경사 지대 내 사다리형 토지로서, 기준시점 현재
주거용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 준보전산지<산지관리법> ,
자연보전권역<수도권정비계획법> , 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 입니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 2층 건물로서,
- 외 벽 : 대리석붙임 등 마감,
- 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
- 창 호 : 알루미늄 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호(가)는 단독주택으로 이용 중입니다.
1층 : 주택(거실, 주방, 화장실, 다용도실)
2층 : 주택(방3, 화장실2)

설비내역

기본 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물㉠,㉡은 실측에 의한 개략적인 면적이며 구조, 규모 및 이용상황 등을 고려할
때 당해 토지의 사용·수익 및 처분 등에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.
※ 후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 주변 환경 및 생활 편의시설 분석

5. 잠재적 리스크

6. 종합 의견

7. 투자 포인트

8. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52621 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 111-112번지 (신주소: 경기도 광주시 오포로171번길 102-22)

용도: 단독주택

감정가: 805,593,360원

토지 면적: 331.00㎡ (약 99.9평)

건물 면적: 130.52㎡ (약 39.5평)

건물 제시외 면적: 43.90㎡ (약 13.3평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OO

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, '능평3리마을회관' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택, 나대지, 자연림 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 남측 하향 완경사 지대에 위치한 사다리형 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 보전관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 확인된 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리인 군자농업협동조합의 근저당 420,000,000원 외 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정이 설정되어 있으나, 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 약 6억 5천 7백만원, 건물 기준 약 6억 6천 4백만원입니다.

* 임차인 현황:

* 손태수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022.10.17, 대항력 없음.

* 최윤정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.11.22, 대항력 없음.

두 임차인 모두 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 임대관계 미상으로 표기된 부분이 있어 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 주변 환경 및 생활 편의시설 분석

본건은 전원적인 주거 환경을 갖춘 지역에 위치하고 있습니다.

주변에는 단독주택 및 자연 녹지가 분포하고 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

능평초등학교까지 도보 약 10분 거리에 위치하며, 인근에 버스 정류장이 있어 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

신현동 현대모닝사이드1차APT, 이편한세상 오포3차APT 등 아파트 단지 및 대규모 주택 단지가 인접해 있습니다.

생활 편의시설로는 인근에 로컬 마트 및 편의시설이 위치해 있을 것으로 예상되나, 대형 상업 시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 시세 조사 결과, 유사한 면적의 단독주택 매매가는 2026년 3월 7억 5천만원, 2026년 4월 8억 5천만원 선에서 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가 및 입지를 고려할 때 시세는 적정 수준으로 판단됩니다.

다세대 주택의 경우 2026년 5월 1억 6천만원 ~ 2억 4천 7백만원 선에서 거래되었으나, 본건은 단독주택으로 비교 대상에 한계가 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계: 비록 말소 예정인 권리들이지만, 총 채권액이 높아 최종 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인들의 대항력은 없으나, '임대관계 미상' 표기 부분은 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 보전관리지역, 준보전산지, 자연보전권역 등 다수의 토지 이용 규제가 적용되어 향후 건축 또는 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 지대 및 지형: 남측 하향 완경사 지대에 위치하고 있어 건축 및 활용 시 설계에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 별도 면적으로 제시된 건물(43.90㎡)이 일괄 매각 대상에 포함되므로, 실제 현황과 공부상 내용과의 차이를 면밀히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 단독주택으로, 쾌적한 주거 환경과 차량 접근성을 갖추고 있습니다.

주요 권리 관계는 경매 절차에 따라 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적을 것으로 보입니다.

다만, 주변 지역의 다수의 토지 이용 규제와 경사 지형, 그리고 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

인근 단독주택 시세 등을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 가능성을 고려한 투자가치가 있을 것으로 예상됩니다.

7. 투자 포인트

* 쾌적한 전원형 주거 환경: 자연 녹지와 인접하여 조용하고 쾌적한 생활이 가능합니다.

* 명확한 권리 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 등기된 권리가 말소될 예정이므로 권리 인수 부담이 적습니다.

* 일괄 매각 대상: 토지뿐만 아니라 제시외 건물까지 포함되어 매각되므로 활용 가치가 높습니다.

* 지역 발전 가능성: 판교, 분당 등 주요 지역과의 접근성이 개선되고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 805,593,360원입니다.

인근 단독주택 매매 시세 조사 결과, 2026년 3월 유사 면적의 토지(약 495㎡)와 건물(약 148㎡)을 가진 단독주택이 10억원에 거래되었으며, 2026년 5월 약 150평의 토지에 3억 8천 6백만원에 거래된 사례도 있습니다.

이러한 시세 변동성을 고려할 때, 감정가가 본건의 시장 가치를 잘 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 현재 파악된 채권 총액이 상당하므로, 입찰 시에는 이러한 부분을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

본건은 권리 인수 부담이 없고, 제시외 건물 포함 일괄 매각이라는 점에서 긍정적입니다.

주변 환경 및 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있으며, 경쟁 강도에 따라 감정가의 90%~110% 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 7억 2천 5백만원 ~ 8억 8천 6백만원 범위에서 검토해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.