나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57228 [1] 경기도 오산시 오산동 477-9 트윈펠리스2 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 ""성산초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 인근에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제2층 제201호로서
외벽 : 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지처리 및 인테리어 마감창호
창호 : 하이사시 창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 내부구조도참조))으로 이용 중임.

설비내역

도기가스에의한 난방설비, 시스템에어컨, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 다세대주택 건물부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약6미터 및 서측으로 폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 자연녹지지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

물건 비고

-공동주택으로 다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57228 (1)

소재지: 경기도 오산시 오산동 477-9 트윈펠리스2 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 230,000,000원

토지면적: 26.81㎡ (약 8.11평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 의성군산림조합

1.2. 건물 정보

건축연도: 2019년 8월 9일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제2층 제201호

전용면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

총층수: 6층

1.3. 등기부 요약

최초 소유권 등기: 2019년 11월 29일 (박인제)

말소기준권리: 2023년 9월 20일 접수된 의성군산림조합 근저당 (을10)

총 등기부채권액: 236,010,928원

매각으로 모두 소멸되는 권리: 을10 (근저당), 을13 (근저당), 갑5 (가압류), 갑6 (가압류), 갑7 (임의경매), 갑8 (가압류)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하며, 성산초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

종합적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 교육 환경

성산초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 이는 교육 환경에 긍정적인 요소입니다.

다만, 해당 지역은 성산초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 20일 접수된 의성군산림조합의 근저당(을10)입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 을10 근저당 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 분석

인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

다만, 현황 조사 시 이해관계인 부재로 인해 임대차 관계는 미상입니다.

3.4. 주의사항

임대차 관계가 미상인 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 충분한 확인이 필요합니다.

보증금이 미상이라도 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

4.2. 건물 연식 및 상태

트윈펠리스Ⅱ는 2019년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 돌붙임, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 하이샤시 등으로 되어 있어 일반적인 수준의 마감 상태를 유지하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조로 견고하게 지어졌습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

성산초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미확인

현황 조사 당시 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 자연녹지지역으로 복합적으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 비행안전제3구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 이 중 비행안전제3구역은 건축 행위 등에 제한을 받을 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 경매가 진행되었으므로, 타 물건의 낙찰 또는 유찰 여부에 따라 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 건물 상태 및 연식

2019년 준공된 신축급 건물로, 물리적인 노후도는 낮다고 판단됩니다.

7.2. 권리관계 명확성

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황 미상에 대한 리스크는 존재합니다.

7.3. 지역 내 가치

성산초등학교 인근이라는 입지 조건과 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2019년 준공으로 비교적 최신 건물이라 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 초등학교 인접

성산초등학교가 가까워 교육 환경에 민감한 실수요자들에게 매력적일 수 있습니다.

8.3. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 건물 소유권과 토지 사용 권리를 명확히 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 230,000,000원입니다.

9.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식(2019년) 및 면적(19.76평)의 '더센트럴' 건이 54,500,000원에 거래된 사례가 있습니다.

또한, 2017년 준공된 '골든스퀘어' 건(18.195평)은 65,000,000원에 거래되었습니다.

제시된 JSON 데이터의 거래 금액이 본건의 감정가(2억 3천만원)와 현저한 차이를 보이는 점으로 미루어 볼 때, 해당 데이터의 'dealAmount'가 억원 단위가 아닌 만원 단위로 기록되었거나, 특수한 거래 조건이 있었을 가능성이 높습니다.

따라서 이 데이터만으로는 현 시세를 정확히 반영하기 어렵습니다.

주변 지역에서 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

9.3. 보수적 예상 입찰가 산정

제공된 시세 정보의 한계와 권리 관계(임차인 미상) 리스크를 고려하여, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

본건의 감정가 230,000,000원을 기준으로, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 가치를 재평가해야 합니다.

예상 입찰가는 대략 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석의 정확성, 경매 당시 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.