나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34099 [1] 경기도 김포시 구래동 6917 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,
근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역
(구래역(김포골드라인))이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

기호(1),(2) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제109호 외 1개호로서,

외벽 : 복합판넬, 강화유리 마감 등.
내벽 : 내부인테리어, 복합판넬 마감 등.
바닥 : 내부인테리어, 타일깔기 마감 등.
창호 : 알루미늄샷시 창호 등.

기호(3)~(5) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제190호 외 2개호로서,

외벽 : 복합판넬, 강화유리 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
바닥 : 에폭시 마감 등.

이용상태

기호(1),(2) : 2개호 전체 경계 구분 없이 근린생활시설(상호 : 고기파는 청년들)임.
기호(3)~(5) : 주차장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 등의 설비가
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

근린생활시설 및 자동차관련시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 10m 내외 및 동측, 남측, 서측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m)
(2014-11-27)(접합), 주차장, 주차장(2014-11-27), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(김포한가람유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포한가람중학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포한가람초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구
(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1),(2) 소재 제시외건물㉠ 쇠파이프조 천막지붕 캐노피 약 15㎡가 있으나,
구조 및 규모, 이용상태 등을 고려할 때 본건의 사용 및 수익, 처분에 미치는 영향은
미미한 것으로 판단하여 본 건물에 포함하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34099 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6917 1층 109호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제109호 외 1개호

건물 이용상태: 기호(1),(2)는 근린생활시설(상호: 고기파는 청년들)로 이용 중. 기호(3)~(5)는 주차장으로 이용 중.

토지 이용상태: 근린생활시설 및 자동차관련시설 부지로 이용 중.

건축물 현황:

* 본건 건물은 철근콘크리트구조 3층 건물이며, 본건은 제1층 일부 호실에 해당함.

* 주요 마감재는 복합판넬, 강화유리, 내부인테리어, 타일, 에폭시 등임.

* 기본적인 위생설비, 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 등이 설치되어 있음.

* 제시외 건물로 쇠파이프조 천막지붕 캐노피 약 15㎡가 있으나, 본건 건물에 포함하여 평가되었음.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 162,000,000원

토지면적: 1386.79㎡ (약 419.51평)

토지지분: 118.24394200000002㎡ (약 35.77평)

건물면적: 3259.67㎡ (약 986.06평)

건물지분: 277.934906㎡ (약 83.95평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

총 채권액: 15,598,797,448원

1.4. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 존재

* 지분 매각 물건

* 공동담보 물건

* 일괄매각

* 제시외 건물(캐노피) 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준으로 판단됨.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 김포골드라인 '구래역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 건물 내부 상태

본건은 3층 건물 내 제1층 상가 및 주차장으로 이용 중인 구분건물임.

* 기호(1),(2) (근린생활시설): 2개 호실 전체 경계 구분 없이 '고기파는 청년들'이라는 상호로 운영 중인 것으로 파악됨.

* 기호(3)~(5) (주차장): 각 층의 주차장으로 이용 중인 것으로 파악됨.

* 건물 구조는 철근콘크리트이며, 외벽, 내벽, 바닥, 창호 등은 일반적인 상가 건물의 마감 상태임.

2.4. 토지 및 도로 현황

* 토지는 근린생활시설 및 자동차관련시설 부지로 이용 중임.

* 본건 북측으로는 로폭 약 10m, 동측, 남측, 서측으로는 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

2.5. 토지 이용계획

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시)

* 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m)

* 주차장

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (김포한가람유치원, 김포한가람중학교, 김포한가람초등학교)

* 성장관리권역

* 택지개발지구 (김포신도시택지개발)

* 하수처리구역 (양촌처리분구)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으나, 을구 66번 근저당이 말소기준권리로서, 해당 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 시 주의가 필요함.

3.2. 말소기준권리

을구 66번 근저당 (접수일자: 2024-01-25, 권리자: 농업협동조합자산관리회사)

3.3. 인수되는 권리

등기부상 명시된 '인수' 권리는 없는 것으로 보이나, '대항력 있는 임차인'의 존재로 인해 명도 부담이 있을 수 있음. (주의: "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 법적 검토 필요)

3.4. 임차인 현황

* 주식회사송백 (임차인 1)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입(사업)일자: 2023-12-28

* 대항력: 있음

* 비고:

* 주식회사아트미트 (임차인 2)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2024-05-13

* 확정일자: 2024-05-13

* 배당신고일자: 2025-10-15

* 대항력: 없음

* 비고:

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 15,598,797,448원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건은 김포한강신도시 내에 위치하며, 구래역 역세권이라는 장점을 가지고 있음. 주변에 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설들이 입점해 있어 상권 활성화 가능성이 높은 지역임.

4.2. 업종 분석

본건 건물 내 1층 일부 호실은 '고기파는 청년들'이라는 상호로 근린생활시설(식당)로 영업 중이며, 다른 호실은 주차장으로 이용 중임. 이는 상권 내에서 식음료 관련 업종의 수요가 존재함을 시사함.

4.3. 주변 시설

주변에는 아파트 단지, 상업 시설, 학교 등이 혼재되어 있으며, 김포골드라인 구래역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 활발하게 이루어지고 있음. 일반적인 도시 개발 지구의 형태를 띠고 있으며, 특이할 만한 혐오시설이나 공해 시설 등은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 교육 환경

주변에 다수의 아파트 단지가 위치하여 주거 환경이 양호하며, 김포한가람유치원, 김포한가람중학교, 김포한가람초등학교 등 교육시설도 인접해 있음. 다만, 해당 학교들에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 개발 시 일부 제한이 있을 수 있음.

5.2. 편의시설

구래역 일대를 중심으로 다양한 상업 시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주식회사송백 임차인은 전입일자(2023-12-28)가 말소기준권리(2024-01-25)보다 앞서 대항력이 있으므로, 낙찰자는 명도 소송 등 추가적인 절차를 진행해야 할 수 있음. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도, 실제 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 간과할 수 없음.

6.2. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 공유자들과의 소유권 분쟁이나 협상 문제가 발생할 수 있음. 이는 향후 재산권 행사나 처분에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인임.

6.3. 복잡한 권리관계

등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 채권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 가능성이 있음. 경매 절차 진행 및 소멸되지 않는 권리관계 등에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함.

6.4. 기타 사항

* 건물 내 일부 호실이 주차장으로 이용 중이며, 근린생활시설과 복합적으로 사용되고 있어 특정 업종의 영업에 제한이 있을 수 있음.

* 제시외 건물(캐노피)이 있으나, 평가에 포함되었고 그 영향은 미미하다고 판단되었음.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 구래역 역세권의 근린상가로서 투자 가치가 잠재적으로 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 지분 매각이라는 점, 그리고 매우 높은 채권 총액으로 인한 복잡한 권리관계 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 낙찰자는 명도 및 권리 분석에 대한 철저한 사전 검토와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 구래역 인근으로 교통 편리 및 역세권 프리미엄 기대.

* 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지로 인한 풍부한 고정 수요 확보.

* 개발 잠재력: 김포한강신도시 개발 계획에 따른 향후 지역 가치 상승 가능성.

* 기존 영업 시설: 현재 운영 중인 상가(고기파는 청년들)를 통해 상권 활성화 정도 및 업종 파악 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 비용 및 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 또한, 지분 매각이라는 점과 매우 높은 채권 총액으로 인한 권리관계의 복잡성을 감안할 때, 철저한 권리 분석 및 시세 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 전문가의 추가 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.