나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34114 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 722-10 현대홈타운 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '상지초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 5층건물 내 5층 501호로서,
(사용승인일 : 2012.04.10)

외벽 : 벽돌 쌓기 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적이 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상지초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34114 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 722-10 현대홈타운 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 197,700,000원

* 토지면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

* 건물면적: 46.55㎡ (약 14.08평)

* 건물 제시외면적: 2.70㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 준공년도: 2012년 04월 10일

2. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '상지초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통인 편입니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 09일자 중부지방고용노동청부천지청장의 압류 등기입니다.

* 말소예상권리:

* 주택임차권 (김민재, 보증금 245,000,000원): 2022년 04월 28일 전입. 말소기준권리보다 선순위이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

* 주택임차권 (박혜영, 보증금 3,000,000원): 2024년 10월 21일 전입. 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사): 2025년 08월 04일 개시. 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: 물건명세서상 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 기재되어 있으나, 권리분석 결과 김민재 임차인의 경우 HUG의 말소 동의가 확인되어 보증금을 인수하지 않는 조건으로 분석됩니다.

* 제시외 건물: 공부상 면적 외 제시외 건물(2.70㎡)이 존재하며, 본건 매각에 포함되어 일괄 매각됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주택지대에 위치하고 있어, 주거 기능이 중심이 되는 상권입니다.

* 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상가 이용은 가능하며, 배후 주거 수요를 기반으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다.

* 수도권 과밀억제권역에 해당하여 지역 내 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 북동측 인근에 상지초등학교가 위치하여 교육환경은 양호한 편입니다. 또한, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 있어 시내외 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

* 주거환경: 조용하고 안정된 주택가 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 포함: 매각에 포함된 제시외 건물에 대한 철거 또는 점유자와의 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 동의가 있음을 시사하나, 매각 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 인수 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임대 관계 미상: 제공된 정보 외에 별도의 임대 관계나 미상인 점유자가 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* '대항력있는임차인' 문구: 특이사항에 해당 문구가 언급되었으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동에 소재한 2012년 준공의 현대홈타운 내 다세대주택입니다. 감정가는 197,700,000원이며, 건물면적 46.55㎡(약 14.08평)에 해당하는 소유권이전 물건입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 임차권이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각 후 소멸되는 것으로 판단되며, 따라서 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 제시외 건물 포함 매각 조건은 유의해야 할 사항입니다.

입지, 교통, 생활 편의시설 등은 일반적인 주택지대 수준으로 보통으로 평가됩니다. 준신축급 건물이라는 점과 권리관계가 비교적 명확하다는 점은 긍정적 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물: 2012년 준공으로 비교적 신축에 가까워 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 명확한 권리관계(예상): HUG의 말소 동의로 인해 인수 보증금이 없는 것으로 분석되어, 권리 상 부담이 적습니다.

* 도심 접근성: 부천시 원미구 중동이라는 지역적 이점을 바탕으로 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

* 적정 면적: 46.55㎡(약 14평)의 건물 면적은 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 규모입니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 지역의 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 39.54㎡(약 11.96평) 면적의 2011년식 건물이 약 1억 5천만원에 거래되었습니다. 본 물건은 이보다 다소 넓은 면적(46.55㎡)과 1년 후인 2012년식 준공 건물이므로, 이를 고려하여 시세 형성이 가능합니다.

감정가 197,700,000원 대비, 보수적인 시장 접근 및 경쟁 상황을 감안할 때, 1억 6천만원에서 1억 8천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 170,000,000원 (일억 칠천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.