나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34145 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 859-9 드림채 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 중동에 소재하는 ""부천서초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
부근일대는 본건과 유사한 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 주택지대로 주위환경 대체로
보통시됨.

교통상황

대상건물까지 제차량 접근 가능하며, 도보로 약 5분이내 거리인 부일로변에 시내버스정류장
이 소재하고 남서측 근거리의 지하철역(1호선 중동역)까지 도보로 약 10여분 정도 소요되는
바 제반 교통상황 대체로 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물내 5층 501호 단위세대로
2019년 10월 04일 사용승인 되었으며,

외벽: 외장타일 및 석재판넬붙임 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등
창호: 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임(별지 ""도면(내부구조도)"" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비와 개별난방설비 되어 있으며, 공동설비로 승강기설비 및 도시가스
설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지를 일단으로 이용중인 세로장방형의 공동주택(다세대주택) 건부지로 자체지면은 평탄하
나 부근일대는 극히 완만한 서향 완경사를 이루고 있음.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터 내외의 소로, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 세로와 2면이 접하고 있
음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 기호 1,2,3토지 공히 제2종일반주거지역으로 가축사육제한구역(전부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑나무유치원-부천교육지원
청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이며, 기호 3토지는
소로2류(폭 8m~10m)(접합)임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으나 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되
어있음.
- 현장조사시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인
은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰과 탐문 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부천지원 2025타경34145 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 859-9 드림채 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 258,000,000원

토지면적: 30.39㎡ (약 9.20평)

토지지분: 30.391㎡ (약 9.20평)

건물면적: 49.60㎡ (약 15.00평)

건물지분: 49.6㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

특이사항: SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 부천시 원미구 중동에 소재하며, "부천서초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 부근 일대는 본건과 유사한 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 주택지대로, 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 도보로 약 5분 거리에 시내버스정류장이 소재합니다.

* 남서측 근거리(도보 약 10분)에는 지하철 1호선 중동역이 있어 제반 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 대상 토지는 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 인접 도로상태

* 북측으로 폭 약 8미터 내외의 소로, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 세로와 2면이 접하고 있습니다.

3. 건물 정보

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* 건물 구조

* 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 5층 501호 단위세대입니다.

* 2019년 10월 4일 사용승인되어 비교적 신축에 해당합니다.

* 외벽은 외장타일 및 석재판넬 붙임 등이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 등입니다.

* 창호는 새시창 구조입니다.

* 이용상태

* 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역

* 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.

* 공동설비로는 승강기설비, 도시가스설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

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* 말소기준권리

* 2025년 8월 6일 인천지방법원 부천지원에 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(2025타경34145)이 말소기준권리입니다.

* 주택임차권

* 집합건물 등기부 요약상 을구 1번으로 한국토지주택공사(LH) 명의의 주택임차권(권리금액 259,500,000원)이 2024년 1월 23일 말소된 것으로 등기되어 있습니다.

* 임차인 현황에 따르면, 임차인은 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)이며, 보증금 259,500,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 1월 8일, 확정일자 2020년 12월 21일입니다.

* 해당 임차인의 대항력은 없습니다.

* 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 물건명세서 참고사항에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 명시되어 있으며, "(다만, 서울보증보험 주식회사로부터 말소동의확약서가 제출됨)"이라는 단서가 붙어 있습니다.

* 등기부상 말소되었고, 대항력이 없으며, 말소 동의 확약서가 제출된 점으로 미루어 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 "SGI 인수조건 변경" 특이사항이 있어, 해당 부분에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

* 기타 권리

* 등기사항전부증명서상 소유권 보존(조준희), 소유권 이전(이루다), 국민건강보험공단 압류 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 1번 임차권등기는 물건명세서상 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다. (최종 확인 필요)

5. 상권 및 생활정보

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* 주변 시세 분석

* 본건과 동일한 건물(드림채, 중동 859-9번지)의 3층, 전용면적 49.6㎡(약 15.00평) 물건이 2026년 7월 6일 263,000,000원(평당 약 17,533,000원)에 중개거래로 매매되었습니다. 이는 본건의 감정가(258,000,000원)보다 높은 수준입니다.

* 인근 다른 다세대주택들의 최근 거래 사례(2026년 7월)를 보면, 40.08㎡(약 12.12평) 물건이 30,000,000원(평당 약 2,475,000원)에 직거래되었고, 36.9㎡(약 11.16평) 물건이 110,000,000원(평당 약 9,857,000원)에 중개거래되었습니다. (단, 30,000,000원 거래 건은 면적 대비 가격이 매우 낮아 특이사항 확인 필요)

* 생활 편의 시설

* 부천서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주택가 지역으로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

* 도보 약 10분 거리에 지하철 1호선 중동역이 있어 교통이 편리하며, 이를 통한 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설

* 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 명시되거나 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 임차권 관련 불확실성

* 등기부상 임차권 말소, 임차인 현황상 대항력 없음, 물건명세서상 대항 가능한 권리 기재 등 주택임차권의 소멸 및 인수 여부에 대한 정보가 상충되어 있습니다. 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항과 함께, 해당 임차권의 최종 처리 결과에 대한 면밀한 법률 검토가 반드시 필요합니다.

* 내부 확인 불가

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용상태 확인이 불가능했습니다. 건축물대장 현황도면, 외부 관찰, 탐문 등에 의한 정보만으로는 실제 건물 상태, 하자, 내부 구조 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 내부 직접 확인이 필수적입니다.

* 건축 연도

* 건물이 2019년 사용승인되어 신축급에 해당하지만, 주변 유사 연식 및 면적의 다세대주택 거래가와 비교하여 시세 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

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* 신축급 건물 가치

* 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 최신식이며 내부 상태 및 설비 등이 양호할 가능성이 높아 유지보수 비용 절감 및 즉시 거주/임대가 용이합니다.

* 우수한 입지 조건

* 초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 있으며, 지하철역(중동역) 도보 이용이 가능한 교통 편리성을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 시세 비교 대상 존재

* 본건과 동일 건물, 동일 전용면적(49.6㎡)의 최근 실거래가(263,000,000원)가 존재하여, 시세 파악 및 합리적인 예상 입찰가 산정에 매우 유리합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대

* 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있으며, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없다고 판단될 경우, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 기회입니다.

8. 예상 입찰가

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* 감정가: 258,000,000원

* 최근 동일 건물, 동일 면적 실거래가: 263,000,000원 (2026년 7월 6일)

* 권리분석상 인수 보증금: 0원 (단, 임차권 관련 불확실성 존재로 최종 확인 필요)

* 종합 의견:

* 본 물건은 비교적 신축인 드림채 건물 내에 위치하며, 초등학교 및 지하철역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 가장 중요한 시세 비교 대상인 동일 건물, 동일 면적의 최근 실거래가(263,000,000원)가 본 건의 감정가(258,000,000원)보다 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 상승 여력이 있다고 판단됩니다.

* 다만, 주택임차권의 소멸 및 인수 여부에 대한 상충되는 정보와 내부 확인 불가라는 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 인수 보증금이 0원으로 확정된다는 가정 하에, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 260,000,000원 ~ 275,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 임차권 관련 최종 확인 결과와 법원 매각물건명세서상의 최종 내용, 그리고 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.