나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34154 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 3층비03-080호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""나비초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무
시설, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제비03-080호로서,
(사용승인일 : 2022.05.12)

외 벽 : 치장벽돌 쌓기, 법랑판넬 붙임, 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
창 호 : 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 소화전, 승강기 및 지하주차장시설 등이 구비되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남서측으로 노폭 약 24m 내외, 북서측으로 노폭 약 12m의 내외의 포장도로와
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭
20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제
한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지
구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34154 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 3층비03-080호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

토지면적: 6.05㎡ (1.83평)

토지지분: 6.0465㎡ (1.83평)

건물면적: 22.02㎡ (6.66평)

건물지분: 22.019㎡ (6.66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경기도 김포시 구래동 소재 "나비초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

* 도로상태: 본건 서측 및 남서측으로 노폭 약 24m 내외, 북서측으로 노폭 약 12m의 내외의 포장도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (채권자: 우리은행, 채권액: 96,000,000원, 접수일자: 2022.07.07)

* 등기부채권 총액 (근저당 기준): 96,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 50,000원

전입/확정일자: 2022-07-07

배당신고일자: 2025-09-12

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 현대썬앤빌 더 킹 오피스텔로, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 신축 건물 (사용승인일: 2022.05.12)로서 최신 편의시설 및 디자인을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근 나비초등학교와의 근접성, 그리고 대규모 택지개발지구 내에 위치하여 향후 상권 확장 및 유동인구 증가가 기대됩니다.

* 다양한 규제가 있는 토지이용계획에도 불구하고, 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 개발이 이루어질 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 건물: 현대썬앤빌 더 킹, 철근콘크리트구조, 총 10층 건물 중 3층 (사용승인일: 2022.05.12)

* 전용면적: 22.019㎡ (6.66평)

* 부대시설: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등

* 주변 시설: 나비초등학교 서측 인근, 근린생활시설, 공동주택 등

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 소재 (대중교통 보통)

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 변수가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 시장 변동성: 최근 오피스텔 시장의 금리 및 경기 변동에 따른 가격 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 있는지 면밀한 조사가 필요합니다. (현재 파악된 바로는 특이사항 없음)

1.6. 종합 의견

* 본건은 사용승인 2년차의 신축급 오피스텔로, 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 미래 가치가 기대되는 물건입니다.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다만, 감정가(127,000,000원)와 최근 거래가(5,000만원 내외) 간의 큰 괴리가 존재하므로, 시세 조사 및 현장 확인을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 매우 중요합니다.

* 다수의 토지이용계획 및 제한사항은 향후 지역 개발에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 낮은 관리비와 높은 임대 선호도로 안정적인 임대 수익 기대.

* 미래 가치: 김포한강신도시 택지개발지구 내 위치로, 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예정. 임차인 대항력 없어 추가 비용 부담 없음.

* 유동화 물건 특성 활용: 시장 가격 대비 낮은 낙찰 가능성 탐색.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 본건과 동일 면적(22.019㎡)의 오피스텔 최근 매매가: 5,000만원 (2건)

* 동일 면적 기준 시세: 약 5,000만원 (2,270,720원/㎡)

* 감정가(12,700만원) 대비 현 시세(5,000만원) 현저히 낮음. 감정가 과대평가 가능성 또는 특수 거래 반영.

* (참고) 다른 면적(25.8272㎡) 매매가: 8,500만원 (3,290,989원/㎡)

* 본건과 유사한 면적의 최근 실거래가(5,000만원)를 바탕으로, 현재 시장가치를 약 5,000만원 내외로 추정할 수 있습니다.

* 감정가(12,700만원)와 시세(5,000만원) 간의 상당한 차이를 고려하여, 경쟁 입찰 시에도 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가: 58,000,000원

* (참고사항: 본 입찰가는 제공된 시세 정보를 기반으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.