나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34066 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 비동 7층717호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 유현리 소재 ""양촌역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 주상용 오피스텔 및 신축중인 복합부동산 밀집지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 김포골드라인 ""양촌역"" 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층(사용승인:2020.02.10) 건물내 제7층 제717호로서,

외벽:석재붙임 마감및 모르타르위 페인트마감.
내부:내부인테리어 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생및 급배수설비,도시가스,소방설비,승강기설비,주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현황 ""업무시설 및 근린생활시설""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 물건 기본정보

4.

5. * 사건번호: 부천지원 2025타경34066 (1)

6. * 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 비동 7층717호

7. * 용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

8. * 감정가: 109,000,000원

9. 1.2. 부동산 고유 정보

10.

11. * 토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

12. * 건물면적: 20.66㎡ (약 6.25평)

13. * 전용면적: 20.659㎡ (약 6.25평)

14. * 건축년도: 2020년 2월 10일 사용승인

15. 1.3. 토지 정보

16.

17. * 토지 지분: 6.1209㎡

18. * 토지 제시외면적: 0.00㎡

19. * 토지 형상 및 이용상태: 인접토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현황 "업무시설 및 근린생활시설"의 건부지로 이용 중.

20. 1.4. 건물 정보

21.

22. * 건물 지분: 20.659㎡

23. * 건물 제시외면적: 0.00㎡

24. * 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제717호

25. * 외벽: 석재붙임 마감 및 모르타르위 페인트 마감.

26. * 내부: 내부인테리어 마감.

27. * 창호: 샷시 창호.

28. * 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스, 소방설비, 승강기, 주차장 설비 구비.

29. 1.5. 매각 정보

30.

31. * 매각대상: 토지/건물 일괄매각

32. * 경매구분: 부동산 임의경매

33. * 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

34. * 특이사항: 유동화 물건

35. 2.입지조건

36.

37. 2.1. 위치 및 주위환경

38.

39. * 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "양촌역" 동측 인근에 위치합니다.

40. * 주변은 동유형의 주상용 오피스텔 및 신축 중인 복합 부동산 밀집 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

41. 2.2. 교통상황

42.

43. * 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 김포골드라인 "양촌역"과 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 양호합니다.

44. * 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

45. 2.3. 토지이용계획 및 제한상태

46.

47. * 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)입니다.

48. * 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구)입니다.

49. * (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

50. 3.권리분석

51.

52. 3.1. 등기부 현황

53.

54. * 2020년 2월 21일: 소유권이전 (신탁 등기 말소)

55. * 2020년 2월 21일: 우리은행 근저당권 (말소기준권리) - 109,200,000원

56. * 2023년 10월 24일: 부산신용보증재단 가압류 - 23,000,000원 (말소 대상)

57. * 2024년 7월 10일: 중부산세무서장 압류 - (말소 대상)

58. * 2025년 7월 29일: 에프더블유2506유동화전문유한회사 임의경매개시결정 - 88,000,000원 (말소 대상)

59. * 등기부 채권 총액: 132,200,000원

60. 3.2. 임차인 현황

61.

62. * 임차인: 최

63. * 보증금: 0원

64. * 차임: 0원

65. * 전입일자: 2023년 12월 21일

66. * 대항력: 없음

67. * 주의: 임차인은 존재하나, 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없으므로 낙찰자에게 부담이 없습니다.

68. 3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

69.

70. * 말소기준권리: 2020년 2월 21일자 우리은행 근저당권입니다.

71. * 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 모두 소멸됩니다. (근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)

72. 3.4. 인수되는 권리

73.

74. * 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (명세서상 특이사항 없음)

75. 4.상권분석

76.

77. * 본건은 김포 골드라인 양촌역 역세권에 위치하며, 주변으로 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 밀집해 있는 지역입니다.

78. * 업무시설 및 근린생활시설이 혼합된 상권으로, 유동인구 및 배후수요가 일정 수준 확보될 것으로 판단됩니다.

79. * 최근 매매 사례(2025년 8월 5일, 121,690,000원)를 통해 해당 지역 시세가 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다.

80. 5.생활정보

81.

82. * 주변은 동유형의 오피스텔 및 신축 중인 복합 부동산 밀집 지역으로, 편의시설 및 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

83. * 인근에 지하철 양촌역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

84. * 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 생활 환경 개선이 기대됩니다.

85. 6.잠재적 리스크

86.

87. * 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

88. * 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 개발이나 재건축 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

89. * 최근 매매 사례가 있으나, 시장 상황 변동에 따른 가격 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

90. * 임대차 관계는 없으나, 공실 발생 시 임대수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

91. 7.투자 포인트

92.

93. * 김포 골드라인 역세권 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

94. * 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 상품성이 양호합니다.

95. * 최근 실거래가가 확인되어 시세 파악이 용이하며, 감정가 대비 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

96. * 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리를 확보할 수 있습니다.

97. 8.종합 의견

98.

99. * 본건은 김포시 양촌역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 여건이 우수하며 건물 상태 또한 양호합니다.

100. * 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인 또한 낙찰자에게 부담이 없는 상황입니다.

101. * 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

102. * 다만, 유동화 물건이라는 점과 토지이용계획상의 제한 사항을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

103. 9.예상 입찰가

104.

105. * 감정가: 109,000,000원

106. * 최근 실거래가 (2025년 8월 5일): 121,690,000원 (전용 20.659㎡)

107. * 최근 거래 시세를 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 대비 약 105% 수준 또는 최근 실거래가 대비 약 95% 수준을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

108. * 이에 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.