나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34075 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 365-13 제이엔펠리스비 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡1동행정복지센터' 남동측으로 약150미터
지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이
혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내의 10층 1002호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭20m~25m)(중로1-4호선)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역), 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34075 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 365-13 제이엔펠리스비 10층1002호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 181,000,000원

토지면적: 8.39㎡ (약 2.54평)

토지 지분: 8.392㎡ (약 2.54평)

건물면적: 36.71㎡ (약 11.11평)

건물 지분: 36.71㎡ (약 11.11평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡1동행정복지센터'에서 남동측으로 약 150미터 지점에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 형태의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본 건은 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리지역에 해당합니다. 남측으로는 약 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-17

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-18

대항력: 없음

* 임차인: 임

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-10

확정일자: 2021-06-22

배당신고일자: 2023-09-13

대항력: 있음

비고: 매수인이 인수해야 할 보증금 190,000,000원이 있는 대항력 있는 임차인입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 을7 (근저당권, 차종숙, 2022-04-05, 75,000,000원)

본 경매로 인해 말소될 권리: 을7 근저당권, 갑5 가압류 (우리카드), 갑9 가압류 (서울신용보증재단), 갑10 압류 (국민건강보험공단), 갑11 강제경매 (한국주택금융공사), 갑12 압류 (관악세무서장).

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 권리: 을구 8번 주택임차권 (임은비, 보증금 190,000,000원). 본 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거, 업무, 근린생활시설이 혼재된 도심 상업지역에 위치하여 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변에 행정복지센터, 각종 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 내에는 급/배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 생활이 편리할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(임은비)의 보증금 190,000,000원입니다. 배당 금액이 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 총 매수 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축(2012년 준공)된 건물입니다. 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으나, 190,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 상당한 부담이 있는 물건입니다. 신중한 권리분석과 명확한 자금 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부천시 원미구 심곡동의 도심 입지

* 비교적 신축(2012년 준공) 건물

* 주변 상권 및 편의시설 발달

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 181,000,000원으로 평가되었으나, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 190,000,000원이 존재하여 매수인의 총 부담액이 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

최근 유사 물건의 거래 사례 및 본 건의 경우, 해당 호실이 2022년에 190,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현 시점의 시장 가치를 약 200,000,000원으로 가정할 수 있습니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외한 매수인의 순수 지분 가치를 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 시장가치: 200,000,000원

인수 보증금: 190,000,000원

예상 입찰가: 10,000,000원 (200,000,000원 - 190,000,000원)

총 예상 매수 비용: 예상 입찰가 10,000,000원 + 인수 보증금 190,000,000원 = 200,000,000원.

본 예상 입찰가는 잠재적 시장 가치와 인수 보증금을 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 시장 조사 및 법적 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.