나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511290 [1] 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 203동 40층4006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 연수구 송도동 소재 ""은송중등학교"" 서측 인근하여 위치하며, 주위는
대단위 공동주택 단지로 이루어져 있고 인근에 각급학교 및 다양한 편의시설이 소재하나
성숙이 진행중인 지역으로 단지 북측 및 남측으로 나지상태의 토지가 상당수 소재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 15
분 정도 거리에 인천1지하철 ""송도달빛축제공원역'이 소재하여 제반 교통여건은 무난한
편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 40층 건물 내 40층 일부로서,
외 벽 : 인조석 붙임, 몰탈위페인팅 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '업무시설(오피스텔)' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등 제반 편의설비 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형에 유사한 2필 일단의 토지로, 아파트 및 오피스텔 등(랜드마크시티 센트럴
더 샵)의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측으로 약 50미터 정도의 광대로, 남측 및 북측으로 폭 35 미터, 서측으로 약
25미터 정도의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 일반상업지역(2015-07-13) , 지구단위계획구역(2023-12-18) , 대로1류(폭 35m
~40m)(2015-07-13)(대1-송2)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(2015-07-13)(대3-송2)(접합) ,
대로3류(폭 25m~30m)(2022-02-28)(대로3-(물류)10 인천경제청고시제2022-9호)(접합)경제
자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)
(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 규모

사건번호: 인천지방법원 2025타경511290 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 203동 40층 4006호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공년월: 2020년 7월 16일 (사용승인일 기준)

총 층수: 40층

해당 층수: 40층

1.3. 권리관계

총 등기부채권액: 591,600,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

인수되는 권리: 없음 (권리분석 참조)

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 380,000,000원

건물 전용면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

토지 지분 면적: 24.1544㎡ (약 7.31평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시 연수구 송도동 소재 은송중등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 대단위 공동주택 단지로 이루어져 있으며, 각급 학교 및 다양한 편의시설이 소재합니다.

본 물건이 속한 단지 북측 및 남측으로는 아직 개발되지 않은 나지 상태의 토지가 상당수 소재하여 지역의 성숙이 진행 중인 곳입니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량의 출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

도보 약 15분 거리에 인천1호선 송도달빛축제공원역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 지역 지구 및 용도

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역.

인접 도로: 단지 동측으로 약 50미터 광대로, 남측 및 북측으로 폭 35미터 도로, 서측으로 약 25미터 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권(270,000,000원)입니다.

본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 신다희 (신 )

보증금: 20,000,000원

차임: 1,100,000원

전입/확정일자: 2023년 1월 11일

배당신고일자: 2025년 8월 25일

대항력: 없음

분석: 임차인은 대항력이 없어, 보증금 20,000,000원에 대한 변제를 배당을 통해 받아야 합니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 총 채권액 및 낙찰 시 인수될 채무

등기부채권 총액은 591,600,000원입니다.

임차인 관련 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 추가로 인수해야 할 채무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 송도동은 인천경제자유구역의 핵심 지역으로, 국제업무, 관광, 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있는 신도시입니다.

주변에 대규모 주거단지와 상업시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다.

최근 개발이 활발히 이루어지고 있어 향후 상권의 확장 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

4.2. 오피스텔 임대/매매 시세 동향

비슷한 시기(2026년 5월)에 거래된 인근 "랜드마크시티 센트럴 더샵" 오피스텔 실거래 사례는 다음과 같습니다.

- 84.802㎡ (24층) 매매가 360,000,000원

- 84.9588㎡ (39층) 매매가 375,000,000원

본 물건의 감정가(380,000,000원)는 84.96㎡ 면적에 40층이라는 점을 고려할 때, 최근 거래 사례와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 고층이라는 점은 시세에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

주변에 은송중학교를 포함한 각급 학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

대규모 아파트 단지와 상업 시설이 인접해 있어 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

송도달빛축제공원역 등 대중교통 접근성이 좋습니다.

5.2. 기타 주변 시설 (혐오시설 관련)

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 송도동은 계획된 신도시로서 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한사항

본 물건은 공유수면 준공매립지에 해당하며, 준공일로부터 10년간 매립 목적 변경 제한이 있었으나, 해당 기간은 이미 경과된 것으로 보입니다. 다만, 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

성장관리권역에 속해 있어 향후 개발 및 건축 관련 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

이해관계인 협조 부족으로 임대 관계가 불분명했으나, 확인된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 부담이 되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 편리한 교통과 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 비교적 깨끗하여 낙찰자가 부담해야 할 인수되는 채무나 보증금이 없는 점이 큰 장점입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 합리적이며, 고층이라는 장점은 향후 자산 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

개발이 활발히 진행 중인 송도 지역의 미래 가치 상승 또한 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 우수 예상

* 송도국제도시 내 핵심 입지로 미래 가치 상승 기대

* 인천1호선 역세권(도보 15분) 및 다양한 버스 노선으로 우수한 교통 접근성

* 낙찰 시 인수되는 임차 보증금 및 권리 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 40층 고층으로 인한 우수한 조망 및 희소성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 380,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 84.9㎡) 오피스텔 매매 사례가 360,000,000원(24층) 및 375,000,000원(39층)으로 확인되었습니다.

본 물건은 40층으로 39층 거래 사례보다 높은 층에 위치하므로, 감정가를 상회하는 가격으로도 충분히 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

그러나 무리한 경쟁보다는 최근 최고 실거래가인 375,000,000원을 기준으로, 층수 이점을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 안정적입니다.

따라서 예상 입찰가는 370,000,000원에서 378,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있으며, 경매 당일 현장 분위기와 경쟁 상황에 따라 최종 결정이 필요합니다.

보수적인 관점에서 375,000,000원을 목표가로 설정하여 입찰하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.