나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1437 [1] 인천광역시 연수구 연수동 593 연수푸르지오2단지 8층202동-804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1437 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 593 연수푸르지오2단지 8층 202동-804호

건물구조: 철근콘크리트구조

토지면적: 7.24㎡ (약 2.19평)

건물면적 (전용면적): 47.47㎡ (약 14.35평)

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도: 공동주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 150,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더좋은새마을금고

건축년도: 2011년

총세대수: 110세대 (집합건축물대장 기준)

층수: 해당 동 지하 5층, 지상 39층 중 8층

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 연수구 연수동에 위치하며, 연수푸르지오2단지 내에 소재하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역으로 형성되어 있습니다.

* 지역적 특성: 연수구는 인천의 주요 신흥 주거지역 중 하나로, 지속적인 개발과 함께 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 단지 환경: 연수푸르지오2단지는 비교적 신축에 속하는 대규모 주거 단지로, 단지 내 상가 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 인근에 버스 정류장이 다수 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2013년 3월 22일 접수된 이문1동2동새마을금고 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 이문1동2동새마을금고 근저당권 (을1)

* 삼성카드 가압류 (갑9)

* 인천신용보증재단 가압류 (갑10)

* 더좋은새마을금고 임의경매개시결정 (갑11)

* 위 권리들보다 후순위인 다른 권리 및 등기사항도 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 보고서상 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 해당 물건에 실제 지상권이 설정되어 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다. (※ 단, '지상권개요: ' 부분만 있고 내용이 없어 실제 존재 여부 및 인수 여부 판단 불가)

* 임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 4월 4일

* 확정일자: 2022년 4월 4일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 문 은 대항력이 없어 보증금 70,000,000원을 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 배당 신고를 하였으므로, 경매 배당 절차를 통해 보증금 일부 또는 전부를 회수할 수 있습니다.

* 총 등기부 채권액: 223,720,942원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 연수동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 단지 내 상업 시설과 인근 상업 지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육기관이 주변에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 지하철역 (예: 인천 1호선 연수역, 선학역 등) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 정보로는 본 물건 주변에 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 주거와 상업 시설이 복합된 지역에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다. 2011년에 준공된 연수푸르지오2단지는 아파트와 오피스텔이 혼합된 복합단지로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 8층에 위치하여 일조권이나 조망권 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 전용면적 47.47㎡ (약 14.35평)은 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 크기입니다.

* 인근 학교 및 공원, 녹지 공간과의 접근성이 좋아 여가 및 교육 활동에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 등기부상 지상권 존재 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 실제 권리 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 만약 실제 지상권이 존재하고 인수해야 한다면, 이는 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* 경매 신청 채권 총액: 총 등기부 채권액이 감정가를 상회하므로, 배당 순위에 따라 채권자 일부가 배당받지 못할 가능성도 있습니다. 다만, 이는 낙찰자의 인수 부담과는 직접적인 관련이 없습니다.

* 임차인의 배당 여부: 대항력 없는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수도 있으나, 현재로서는 대항력이 없어 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구의 핵심 주거 지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통, 잘 갖추어진 생활 인프라, 우수한 교육 환경 등을 갖추고 있습니다. 2011년식 건물임에도 불구하고 연식 대비 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 미미한 수준이나, 지상권 존재 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 평가되었으며, 향후 지역 개발 및 시세 상승 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 인천 연수구의 중심부에 위치하여 직장 접근성 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다. (지상권 제외)

* 시세 대비 합리적 감정가: 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 인프라: 주변 상업 시설, 교통망, 교육 시설 등 생활 편의 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 150,000,000원이며, 토지/건물 일괄 매각입니다.

최근 거래 사례를 분석해 보면 다음과 같습니다.

* 2025년 2월: 47.47㎡ (3층) 매매가 149,000,000원

* 2026년 6월: 49.74㎡ (7층) 매매가 130,000,000원

본 건은 8층으로 3층 매매가와 유사하거나 더 높은 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 7층 매매가가 더 낮은 가격으로 거래된 점을 감안하면, 시장 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 인수 부담이 없습니다.

감정가 150,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가 및 물건의 층수, 입지 등을 종합적으로 고려했을 때, 경쟁 상황에 따라 100% ~ 115% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 172,500,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. (본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 가치 판단 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.