나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511197 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 923 연수타운 106동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 ""연성중학교"" 북측 인근에 위치하고 인근 아파트위주 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근 버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 12층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비와 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 포장도로에 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

동춘동 923은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-09-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 도시관리계획 입안중(2025-07-18)(연수 지구단위계획구역)입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경511197 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 동춘동 923 연수타운 106동 5층502호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 438,000,000원

토지면적: 81.04㎡ (약 24.51평)

건물면적: 101.97㎡ (약 30.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 관련 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "연성중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 주를 이루고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북동측 및 북서측으로 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 이전: 김종인(1993-07-12), 장인묵(2006-05-22)

말소기준권리: 근저당권 (오케이에프앤아이대부주식회사, 2022-02-08, 663,600,000원)

후순위 권리: 가압류 (인천신용보증재단, 2023-08-04), 8번근저당권부채권질권설정 (제이비우리캐피탈주식회사, 2024-03-26), 임의경매 (오케이에프앤아이대부, 2025-08-05)

총 등기부채권액: 717,877,241원

3.2. 소멸 여부

말소기준권리인 2022년 2월 8일자 근저당권보다 후순위에 설정된 모든 권리(가압류, 질권, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 현재 등기부상으로는 지상권에 대한 내용이 없습니다.)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주거 밀집 지역으로, 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근 학교 및 주거 시설 위주로 형성된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 교육 시설: 연성중학교 북측 인근에 위치합니다. 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 교육환경 보호에 관한 법률 관련 내용이 있습니다.

* 편의 시설: 인근에 홈플러스, 이마트, 스퀘어원 등 대형마트가 있어 쇼핑 편의성이 높습니다.

* 혐오시설 관련: 과거 동춘동 LNG 인수기지 인근에 쓰레기 소각장 설치 계획이 있었고 이에 대한 주민 반대가 있었습니다. 현재는 이러한 시설들이 친환경·체육 시설로 전환되거나, 인천 전반적으로 폐기물 처리 시설이 운영되고 있습니다. 본건 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않으나, 과거 논란 지역이 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 연수타운 (금호, 동아)

주소: 인천광역시 연수구 동춘동 923

사용승인일: 1993년 4월 19일

총 동수: 18개 동 (총괄표제부 기준: 20개동, 표제부 기준 106동은 12층)

총 세대수: 1,056세대

건축물 정보: 철근콘크리트조 스라브지붕 12층 건물 중 5층 502호

전용면적: 101.97㎡ (약 30.84평)

주차대수: 총 1,743대 (세대당 약 1.65대)

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 연성중학교가 인접해 있으며, 교육환경 보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 정보

임차인 현황 상 보증금 및 임대차 관계가 미상인 경우가 있어, 실제 점유 관계 확인 및 인수 부담 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

1993년에 준공된 아파트로, 건물 연식이 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 도시관리계획

본건 토지는 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중인 사항(2025-07-18)이 있어 향후 지역 개발 및 규제 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 동춘동에 위치한 아파트 경매 건으로, 입지상 아파트 밀집 지역에 속하며 주변 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 말소기준권리에 의해 소멸될 예정이라 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 건물 노후도가 있다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 권리 분석이 용이합니다.

* 주거 선호도가 높은 아파트 밀집 지역 내 입지.

* 인천 연수구 개발 계획과의 연관성을 통한 미래 가치 상승 기대.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 형성되어 있어 적정 수준의 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

최근 4월 2026년 기준, 동일 면적(101.97㎡)의 실거래가는 43,000만원에서 43,500만원으로 확인되었습니다. 본건 감정가는 43,800만원입니다.

이는 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준임을 보여줍니다. 따라서, 시장 상황 및 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 후, 감정가 또는 최근 실거래가 수준을 기준으로 하여 경쟁 상황을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 43,000만원 ~ 46,000만원 범위 내에서 전략적인 입찰가 결정이 가능할 것으로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 유찰 가능성, 경쟁자 수, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.