나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511184 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 534-1 해든빌 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하고, ""도화초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제12층 제1202호이며,
외벽 : 외벽 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

""아파트""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 기계식주차장, 소화시설 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형 토지이며, ""공동주택, 업무시설"" 건부지임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물 용도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2024.2.15.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

본건 현관에 ""체납관리비 안내문""이 붙여있으므로 경매 참여, 입찰 등의 경우에 참고 바람(""공실세대이며 관리비가 장기 체납된 상태"").

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511184 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 534-1 해든빌 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 160,000,000원

토지면적: 8.63제곱미터 (약 2.61평)

토지지분: 8.6307제곱미터 (약 2.61평)

건물면적 (전용면적): 48.44제곱미터 (약 14.65평)

건축년도: 2015년 10월 1일 사용승인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 도화동, "도화초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 본건 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 일부 외부 분석에서는 주거 환경 점수를 낮게 평가하기도 하였습니다.

교통: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 일부 외부 분석에서는 교통 점수를 낮게 평가하기도 하였습니다.

토지: 본건 토지는 평탄한 사다리형으로, 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로: 북동측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2022년 9월 30일 접수, 금3,039,000,000원)

본건 경매 개시: 주택도시보증공사의 강제경매 (2025년 7월 31일 접수, 금154,500,000원)

총 채권액 (합산): 3,193,500,000원

주요 권리사항:

* 임차인: 주택도시보증공사 (은경재)

* 보증금: 154,500,000원

* 전입일자: 2022년 1월 20일

* 확정일자: 2021년 12월 21일

* 대항력: 없음

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 3번의 주택임차권 등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 권리분석상 채권자인 주택도시보증공사가 임차인이기도 하나, 말소 동의 확약서를 제출하였으므로 낙찰자에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리이므로, 본 경매 절차를 통해 전부 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

건물 규모: 총 15층 건물 중 12층에 해당합니다.

지역 특성: 본건이 소재한 도화동 일대는 주거, 업무, 상업시설이 혼재된 지역으로, 일반상업지역에 해당합니다.

인근 개발: 도화구역 도시개발 사업 및 제물포역 북측 도심 공공주택 복합지구 등 주변 지역의 개발 호재가 있습니다.

5. 생활정보

교육: 인근에 인천도화초등학교(A등급, 상위 44%, 0.3km), 인천남중학교(A등급, 상위 27%, 1.5km), 선인고등학교(A등급, 상위 27%, 1.6km) 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 일부 외부 분석에서는 주거 환경, 교통, 생활 점수가 낮게 평가되기도 했습니다.

6. 잠재적 리스크

체납 관리비: 본건 현관에 "체납관리비 안내문"이 부착되어 있으며, 공실 상태로 관리비가 장기 체납된 것으로 확인됩니다. 이는 낙찰 후 인수 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소를 통해 정확한 체납 금액을 확인해야 합니다.

건물 노후화: 2015년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 장기 공실 상태로 인한 내부 시설 노후화 가능성은 있습니다.

법적 하자: 등기사항전부증명서상 임차권 등기명령이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 아파트로, 도화초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 교통이 편리하고 개발 호재도 일부 있습니다. 가장 큰 특징은 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사가 권리 포기 확약서를 제출하여 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다. 단점으로는 장기 체납된 관리비 문제가 확인되며, 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* HUG(주택도시보증공사)와의 권리 포기 확약으로 인한 임차 보증금 인수 부담 없음.

* 도화지구 개발 및 주변 지역의 잠재적 가치 상승 기대.

* 비교적 신축 건물 (2015년 준공)으로 기본적인 주거 만족도 유지 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시장 상황, 명도 가능성, 예상 수리비 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 감정가는 160,000,000원이며, 유사 면적의 실거래가 사례(2023년 10월, 1.4억원)를 참고할 수 있습니다. 다만, 체납 관리비 문제와 공실 상태 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.