나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511395 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1-291 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '미추홀학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 임야 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호로서,
외벽: 몰탈위 페인트 등 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장 사용승인일:1994.3.26)

이용상태

본건은 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보
전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부
교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 건물은 '대명빌라 1동' 으로 통칭됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경511395 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 만수동 1-291, 3층 302호이며, 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

용도는 다세대주택이며, 감정가는 85,000,000원입니다.

토지 면적은 22.00㎡ (약 6.65평)이며, 건물 면적은 38.08㎡ (약 11.52평)입니다.

해당 건물은 '대명빌라 1동'으로 통칭되며, 1994년 3월 26일 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

전체 건물 연면적은 435.4㎡ (약 131.72평)이며, 대지권 면적은 220㎡ (약 66.55평)입니다.

채권자는 홍OOO (홍북농업협동조합)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, '미추홀학교' 북측 인근 지역입니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지는 장방형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2009년 11월 13일 접수된 홍북농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 김은숙 소유권 이전 (1995-03-31)

* 조경수 소유권 이전 (2002-09-26)

* 정경희 소유권 이전 (2009-11-13, 매매)

* 홍북농업협동조합 근저당권 (2009-11-13, 78,000,000원) - 말소기준권리

* 신한카드 가압류 (2025-03-19, 18,399,664원) - 매각으로 소멸 예정

* 홍북농업협동조합 임의경매 (2025-08-06, 56,801,105원) - 매각으로 소멸 예정

* 남동구(인천광역시) 압류 (2026-05-28) - 매각으로 소멸 예정

총 등기부채권 금액은 96,399,664원입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 임차인 현황은 확인되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있습니다.

인근에 '미추홀학교'가 있어 교육 시설 접근성이 양호하며, 생활 편의시설은 일반적인 주거 지역 수준으로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

상업 시설이 크게 발달한 지역은 아니므로, 상권 측면에서의 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통은 인근 시내버스 정류장을 이용한 대중교통 접근성이 보통입니다.

주변에 학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설 이용은 주변 지역 상권을 통해 가능하며, 특이 사항은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재하는 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 보증금 관련 부담은 없습니다.

* 건축 연도: 1994년 준공으로 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 용도지역 및 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

인천 남동구 만수동에 위치한 본 다세대주택 경매 물건은 일반적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 대중교통 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요하지만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

건축 연도가 오래되었다는 점을 감안하더라도, 주변 시세를 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* '대명빌라'라는 통칭으로 관리되어 온 건물로, 단지 내에서 비교적 파악이 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 85,000,000원

최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 연식(1991년, 1994년) 및 면적(35.91㎡, 36.51㎡, 38.08㎡)의 다세대주택 거래 사례가 2026년 3월에 30,000,000원과 93,000,000원에 있었습니다.

30,000,000원 거래 건은 면적이나 조건 면에서 특수성이 있거나 현 시세와 차이가 큰 것으로 판단됩니다.

93,000,000원에 거래된 "성덕빌라(A동)" 사례가 본 건과 비교 시 더 현실적인 시세로 고려될 수 있습니다.

본 건의 건물 면적(38.08㎡)은 해당 비교 사례(36.51㎡)보다 약간 넓습니다.

감정가 85,000,000원은 유사 거래 사례(93,000,000원) 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

이에 따라, 입찰 시에는 감정가 이상으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

임차인 보증금 인수 금액이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 계산합니다.

예상 입찰가: 85,000,000원 ~ 95,000,000원 (신중한 접근 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.