나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511233 [1] 인천광역시 서구 연희동 736-10 대훈스위트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 ""아시아드경기장역(인천2호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 아시아드경기장역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물내 3층302호로서,
외 벽 : 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2001.08.25)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1(연희동736-10): 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택의 건부지로 이용중임.
기호2(연희동727-8): 장방형의 토지로서 공부상 ""부설주차장""이며, 현황 주차장 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1(연희동736-10): 본건 북측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.
기호2(연희동727-8): 본건 북측으로 노폭 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(연희동736-10):
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

기호2(연희동727-8):
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 부설주차장<주차장법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 내역

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511233 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

3. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 서구 연희동 736-10 대훈스위트빌 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 사용승인일: 2001.08.25

4. 감정가 및 면적

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 21.73㎡ (약 6.57평)

* 건물면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

5. 특이사항

* 대항력있는임차인, 선순위임차권 존재

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "아시아드경기장역(인천2호선)" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 형성된 지역입니다.

3. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천2호선 아시아드경기장역이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

4. 건물 구조 및 상태

* 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호입니다.

* 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

* 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을10: 주택임차권 (인천도시공사), 75,000,000원, 말소: 인수, 확정일자: 2017.07.13.

* 갑15: 가압류 (주식회사글로벌금융판매), 38,652,067원, 말소: 말소기준권리

* 갑16: 강제경매 (서울보증보험), 83,332,191원, 말소: 말소

* 등기부채권 총액: 113,652,067원

3. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 서울보증보험주식회사(인천도시공사(입주자:서유랑))

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-21

* 확정일자: 2017-07-13

* 배당신고일자: 2022-06-21

* 대항력: 있음

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 10번 주택임차권등기(2022.6.21.등기)가 있습니다. 임차보증금 75,000,000원이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 말소기준 권리

* 말소기준권리는 갑15, 주식회사글로벌금융판매의 가압류(2024-03-06 접수)입니다.

1.3. 상권분석

2. 주변 시세 분석

* 최근 실거래가 자료 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 52~59㎡)의 다세대주택이 2026년 1월에 6,600만원 ~ 15,000만원에 거래되었습니다.

* 이를 바탕으로 본건 건물면적 38.80㎡ (약 11.74평)의 시세는 약 99,300,000원으로 추정됩니다.

* 삼백타운(105,106)동(57.54㎡): 15,000만원 (평당 약 86.2만원)

* 연희점보주택(5,6)동(52.39㎡): 13,100만원 (평당 약 82.9만원)

* 세종맨션(106동, 59.38㎡)의 6,600만원 거래는 특수 거래로 보입니다.

3. 유사 물건 거래 사례

* 인천광역시 서구 연희동 일대의 다세대주택은 2001~2002년식 건물의 경우 52.39㎡(약 15.8평) 기준 약 1억 3,100만원, 57.54㎡(약 17.4평) 기준 약 1억 5,000만원에 거래되는 경향을 보입니다.

1.4. 생활정보

2. 편의시설 및 교육시설

* 인근에 버스정류장, 아시아드경기장역(인천2호선) 등 대중교통 시설이 있습니다.

* 주변은 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설 관련 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역으로 볼 때 인근에 학교가 소재할 가능성이 높습니다.

3. 주변 개발 호재

* 본 건 토지 이용계획 상 "지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역))"으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 임차인 인수 위험

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 75,000,000원)의 보증금 잔액 인수 가능성입니다. 이는 낙찰가가 임차인의 보증금 전액을 변제하기에 부족할 경우 매수인이 부담해야 하는 금액입니다.

3. 기타 법적/행정적 제한

* 토지 이용계획 상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

4. 혐오시설 유무

* 주변 지역에서 혐오시설 관련 직접적인 언급은 없으나, 폐기물 처리 시설 등 대규모 공공시설의 입지 가능성이 있는 지역이 인근에 분포할 수 있으므로 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 아시아드경기장역 인근에 자리하고 있어 교통 및 생활 환경이 비교적 양호합니다. 다만, 등기부상 및 물건명세서 상으로 확인되는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 75,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 본 건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 주변 시세 분석 결과, 현재 감정가는 시장가와 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 판단되나, 인수해야 할 임차 보증금으로 인해 실질적인 매수인의 총 투자 비용은 높아질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 아시아드경기장역(인천2호선) 인근에 위치하여 교통 편의성이 있습니다.

* 성장 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 시장가 대비 감정가: 주변 시세와 유사한 수준의 감정가로, 임차 보증금 인수 부담을 고려한 적정 입찰가를 산정한다면 투자 기회를 찾을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 75,000,000원)의 보증금 잔액 인수 위험이 매우 큰 물건입니다. 매수인이 부담해야 할 총 인수 금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

주변 시세 분석을 통해 산출된 본건의 적정 시장 가치는 약 99,300,000원입니다.

따라서, 매수인이 부담해야 할 총 인수 금액이 시장 가치 수준이 되도록 예상 입찰가를 산정할 경우,

총 인수 금액 (약 99,300,000원) - 인수 보증금 (75,000,000원) = 예상 입찰가

예상 입찰가: 24,300,000원

이는 임차 보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치에 기반한 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 물건의 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.