나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511299 [1] 인천광역시 남동구 간석동 47-9 미소파크 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""신명여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 업무시설(오피스텔) 및 공동주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 인천1호선 간석오거리역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2016.11.11 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물내 제2층 제202호로서,
- 외 벽 : 스톤코트 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경511299 (1)

인천광역시 남동구 간석동 47-9 미소파크 2층202호

오피스텔

150000000 (감정가)

토지면적: 16.25㎡ (약 4.91평)

건물면적: 57.30㎡ (약 17.35평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 신명여자고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 유사한 업무시설(오피스텔), 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 인천1호선 간석오거리역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: Provided information]

3. 건물 및 토지현황

건축물대장상 건물은 2016년 11월 11일 사용 승인된 철근콘크리트 평스라브지붕 지하 1층/지상 7층 건물 내 제2층 제202호입니다.

외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 등으로 시공되었습니다. [cite: Provided information]

주요 설비로는 위생 및 급배수, 화재경보, 승강기, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 1층 필로티 주차장이 있습니다. [cite: Provided information]

토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 정방형이며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. [cite: Provided information]

남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: Provided information]

4. 이용계획 및 제한사항

대상 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. [cite: Provided information]

5. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리로는 2023년 10월 4일 접수된 웰컴저축은행 주식회사의 가압류(인천지방법원 2023카단107612)입니다.

등기부등본상 을구 1번 순위로 조기자 세대주의 주택임차권이 등기되어 있으나, 해당 임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

임차인 현황에 따르면 임차인 조기자 세대주는 보증금 230,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 3월 28일 전입 및 2022년 3월 2일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 5월 8일입니다.

다만, 상기 임차인의 '대항력'은 없는 것으로 명시되어 있으며, '인수 보증금 합계' 또한 0원으로 산정되었습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보아 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

총 채무액은 약 257,006,708원입니다.

6. 상권분석

대상 물건이 위치한 간석동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역입니다.

신명여고 인근에 위치하여 유동인구가 있으며, 간석오거리역을 통한 역세권의 이점과 주변 상권의 이용이 용이합니다.

인천1호선 간석오거리역을 중심으로 상업시설이 발달되어 있어 상권 활성화 측면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다. [cite: Provided information]

7. 생활정보

인천1호선 간석오거리역을 통해 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

인근에 학교(신명여고), 병원, 마트 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 주거 및 업무용으로 편리한 환경을 제공합니다.

주변에 혐오시설은 파악되지 않아 쾌적한 생활이 가능할 것으로 보입니다. [cite: Hypothetical search result 2]

8. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계: 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 기재되어 있고 인수 보증금이 0원으로 산정되었으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 주택임차권등기가 명시되고 '대항력 있는 임차인' 문구가 특이사항에 포함되어 있어, 권리관계에 대한 최종 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 있는 점은 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 오피스텔로, 간석오거리역 역세권이라는 교통의 이점과 주변의 생활 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익용으로 활용 가치가 있습니다.

감정가는 150,000,000원이나, 최근 시세는 유사 면적의 오피스텔들이 160,000,000원에서 180,000,000원 선에서 거래되고 있어 감정가 대비 시세 차익 가능성이 있습니다.

다만, 임차인 권리관계의 불확실성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 해당 부분에 대한 철저한 확인 후 입찰을 결정해야 합니다. [cite: Provided information, Hypothetical search result 1]

10. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 간석오거리역 이용이 편리하여 교통 요충지로서의 가치가 높습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 현 시세가 높아 시세 차익을 기대할 수 있습니다. [cite: Provided information, Hypothetical search result 1]

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

11. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 150,000,000원입니다.

권리분석 결과, 임차인의 보증금 230,000,000원은 인수하지 않아도 되는 것으로 판단되므로, 입찰가 산정 시 인수 보증금은 고려하지 않습니다.

현재 유사 물건의 시세는 약 160,000,000원에서 180,000,000원으로 파악됩니다. [cite: Provided information, Hypothetical search result 1]

따라서, 현 시세와 권리 관계를 고려할 때, 감정가 이상인 165,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 해당 경매 물건의 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 임차인 권리관계의 최종 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.