나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511298 [1] 인천광역시 부평구 부평동 433-33 플러스빌 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천생활예술고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택과 오피스텔 및 아파트 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2009.12.30인
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 202호로서
외 벽 : 일부 석재타일붙임 및 드라이비트마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 개별난방설비와 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)의 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 동측으로 노폭 약 4미터 정도의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

외벽에 '플러스빌 A동'으로 표기되어 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511298 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 433-33 플러스빌 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 202,000,000원

토지면적: 28.68㎡ (약 8.68평)

건물면적: 69.60㎡ (약 21.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (후술 내용상 주택도시보증공사로 추정)

건축물 사용승인일자: 2009년 12월 30일

총 층수: 5층

해당 층: 2층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천생활예술고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본건 건물이 소재하는 부지는 동측으로 노폭 약 4미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 19일자 주택도시보증공사의 가압류 (을4) 입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 말소기준권리보다 선순위로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 조미희: 보증금 2,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정일자 2024년 11월 1일, 배당신고일자 2025년 10월 26일. 대항력 없음.

* 임차인 주택도시보증공사(홍성욱): 보증금 215,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 11월 29일, 확정일자 2021년 10월 12일, 배당신고일자 2024년 1월 19일. 대항력 없음.

* 특이사항:

* 물건명세서상 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 및 등기부상 주택임차권(홍성욱, 을5)은 말소 처리되었습니다.

* 또한, 물건명세서에 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 기재가 있어, 통상적으로는 말소되는 권리로 간주됩니다.

* 다만, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항 표기 때문에 권리관계에 대한 최종적인 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 소재한 인천 부평구 부평동은 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 공동주택 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 지역 특성: 일반상업지역으로 상업 시설 이용이 편리하며, 방화지구에 해당합니다.

* 인근 시설: 인천생활예술고등학교가 북측에 위치해 있으며, 주변으로 상가, 식당 등 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 주요 간선도로 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 반경 내 상업 시설 및 생활 편의시설이 다수 분포하여 주거 및 업무용으로 편리한 환경을 제공합니다.

* 교육시설: 인천생활예술고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 통학 가능한 거리 내에 초, 중, 고등학교가 다수 소재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 불확실성: '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항과 등기부상 임차권 말소 기록 간의 상충 가능성이 있습니다. 낙찰 후 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없어, 입찰 전 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경이라는 문구는 계약 조건의 변동 가능성을 내포하고 있으며, 이에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이는 다른 담보물의 처리 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다.

* 건물 표기: 외벽에 '플러스빌 A동'으로 표기되어 있어, 건물 구분에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (현황조사서 참조)

* 혐오시설: 주변 지역을 종합적으로 검색한 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 인천지방법원에서 진행되는 본 부동산 강제경매 물건은 부평동 소재 플러스빌 오피스텔 202호입니다.

* 감정가는 2억 2천만원 수준이며, 건물면적은 약 21평입니다.

* 주변 환경 및 교통 여건이 비교적 양호하며, 일반상업지역에 위치하여 투자 및 실거주 가치가 있습니다.

* 등기부상 명시된 권리들은 말소될 예정이나, '대항력 있는 임차인' 관련 특이사항으로 인해 권리 분석에 대한 재검토가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 부평구 중심 지역의 오피스텔로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회를 활용하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건물의 감정가는 202,000,000원입니다.

* 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 분석 결과, 전용면적 약 21평 기준 매매가는 1억 8천만원에서 2억 3천만원 사이로 형성되어 있습니다.

* '대항력 없음' 및 '말소'된 권리로 인해 인수 보증금은 없는 것으로 간주합니다.

* 상기 시세 분석 및 권리관계 확인을 고려할 때, 현재 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 1억 9천만원에서 2억 1천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.