나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511295 [1] 인천광역시 부평구 부평동 528-9 더갤러리 4층101-402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 4층 101-402호로서,

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 외장 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로, 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)토지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19)임.

- 기호(2)토지: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19)임.

- 기호(3)토지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경511295 (1) 사건으로, 인천광역시 부평구 부평동 528-9번지에 위치한 '더 갤러리' 건물 내 4층 101-402호입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정가는 239,000,000원이며, 토지 면적은 9.26㎡(약 2.80평), 건물 면적은 77.54㎡(약 23.46평)입니다.

용도는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 및 토지 이용상황은 근린생활시설로도 활용 중입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 근거리에는 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 3월 8일 접수된 평택세무서장의 압류입니다.

이후 접수된 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

본 건에는 주택도시보증공사(배선영)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 241,500,000원에 2020년 6월 19일 전입, 2020년 5월 6일 확정일자를 받았습니다.

다만, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부등본상 을구 3번 주택임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

특히, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

'HUG 인수조건 변경'은 주택도시보증공사와 관련된 특별한 인수 조건이 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 230,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 지역은 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 밀집 지역입니다.

인근에 학교가 있어 유동인구가 꾸준하며, 오피스텔 및 주택 밀집으로 인한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

부평역 및 부평시장역 등이 근거리에 있어 상업 시설 이용이 편리합니다.

주변에는 번화가와 함께 모텔촌이 인접해 있다는 정보가 있으며, 길빵 및 주취자를 마주칠 가능성도 언급되었습니다.

1.4. 생활정보

교통 면에서는 버스 정류장 및 지하철역(부평역, 부평시장역 등)이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 부흥초등학교가 있으며, 아파트, 오피스텔, 주택 등이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

다만, 일부 지역은 어수선하거나 길빵, 주취자 등을 마주칠 수 있는 환경이라는 의견도 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 토지 이용상황 및 현황은 근린생활시설로도 활용되고 있어 업종 전환이나 용도 제한에 대한 확인이 필요합니다.

임차인 관련 정보에 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 있으나, 권리분석 결과 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 낙찰 후 예상치 못한 조건이 발생할 가능성을 내포하므로 주의가 요구됩니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평동의 편리한 교통과 다양한 생활 편의시설을 갖춘 입지에 있습니다.

공부상 업무시설이지만 근린상가로도 활용 가능한 복합적인 용도의 부동산입니다.

권리상 인수 부담은 없으나, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 상세한 확인이 필요합니다.

주변 상권은 활성화되어 있으나, 일부 지역의 혼잡함은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 접근성 (버스, 지하철 인접).

부평동 지역의 복합적인 상권 및 주거 배후 수요.

권리상 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없어 비교적 안전한 권리 분석.

근린상가 및 업무시설로 활용 가능한 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 239,000,000원입니다.

인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 부동산의 현황 및 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건의 경우 특이사항 및 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 170,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

(참고: 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황과 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.