나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511293 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 70-34 필하우스 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""석바위사거리"" 북서측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 오피스텔, 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이
혼재하는 후면 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근의 ""경인로"" 및 ""경원대로"" 로변에 버스
정류장이 소재하고, 남동측 인근에 인천도시철도2호선 ""석바위시장역""이 위치하는 등 제반
대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 202호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2010년 03월 23일]

이용상태

""오피스텔(주거용)""로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비,
도시가스시설, 난방설비 및 옥외기계식주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 8~9미터의 외곽공도(경인로425번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 180,000,000원) 등기가 되어
있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경511293 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 주안동 70-34 필하우스 2층202호

1.3. 건물구조 및 용도

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 202호, 용도: 오피스텔 (주거용)

1.4. 감정가

140,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 18.48㎡ (약 5.59평)

건물면적: 53.47㎡ (약 16.17평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석바위사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 숙박시설, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 경인로 및 경원대로변에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 남동측 인근에 인천도시철도2호선 '석바위시장역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

건물은 동측으로 폭 약 8~9미터의 외곽 공도(경인로425번길)에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건 부동산에는 소유권 보존 및 이전 등기와 함께 강제경매 개시결정(말소기준권리) 및 압류 등기가 등재되어 말소될 예정입니다. 또한, 주택임차권 등기가 존재하나, '말소'로 표시되어 있으며 'HUG 인수조건 변경' 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 말소기준권리

인천지방법원 2025타경511293 강제경매 개시결정 (접수일자: 2025-08-05)

3.3. 인수되는 권리 (임차권 포함)

일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 그러나 본건의 경우, 주택임차권 등기(을3, 접수일자: 2024-05-08)는 말소기준권리(갑6, 접수일자: 2025-08-05)보다 앞선 순위이나, 집합건물 등기부 요약상 '말소'로 표시되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '물건명세서상 말소동의 확약서 제출' 내용으로 보아 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 정보 (마스킹 처리)

* 임차인: 주택도시보증공사(성수현)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-30

* 확정일자: 2022-03-16

* 배당신고일자: 2024-05-08

* 대항력: 없음

3.5. 권리분석 종합

현재 등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수되는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 관련 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근은 오피스텔, 아파트 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재하는 상가지대로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 용도 및 개발 계획

본건은 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 구체적인 개발 계획 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보 (사용승인일, 층수 등)

건축물대장상 사용승인일은 2010년 03월 23일이며, 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 2층에 위치합니다.

5.2. 건물 내부 시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스, 난방 설비 및 옥외 기계식 주차 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

현장 조사 당시 이해관계인 부재로 인해 정확한 임대차 관계는 파악되지 않았습니다.

6.2. 권리관계 복잡성 (HUG 관련)

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 진행하는 과정에서 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으며, 임차권 등기가 말소 예정임에도 불구하고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 부분은 주의 깊은 검토가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 석바위사거리 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 건물은 2010년에 준공되었으며, 기본적인 주거 및 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 석바위사거리 역세권 오피스텔로 교통 편의성이 우수합니다.

* 인천 핵심 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 순위의 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (외부 검색 결과 반영)

인천 미추홀구 주안동 일대 오피스텔의 최근 매매 시세는 약 6,450만원부터 1.8억원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본건과 같이 50㎡대의 오피스텔의 경우, 위치 및 건물 연식에 따라 1억원 초중반에서 1억원 후반대까지 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 140,000,000원이며, 이는 인근 시세 범위 내에 있는 것으로 보입니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 140,000,000원입니다. 인근 오피스텔의 시세 범위를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

현재 제공된 정보와 외부 시세 조사를 종합해 볼 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 140,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 135,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 결정될 수 있을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 감정가 이상으로도 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.