나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511247 [1] 인천광역시 부평구 부평동 416-31 리치카운티 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2016.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평동초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부평시장역(인천지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일:2016.11.02)
외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부석재붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) - 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경511247호로 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 부평동 416-31 리치카운티 5층 501호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 202,000,000원입니다.

토지 면적은 8.01㎡(약 2.4평)이며, 토지 지분 또한 8.005㎡입니다.

건물 면적은 59.81㎡(약 18.1평)이며, 건물 지분도 59.81㎡입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

건물의 사용승인일은 2016년 11월 02일이며, 철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 14층 건물 내 5층에 위치합니다.

주요 특이사항으로는 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평동초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동일 유형의 오피스텔, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주상혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 인천지하철 1호선 부평시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 이용 상태

건축물대장상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 14층 건물 중 제5층 제501호이며, 사용승인일은 2016년 11월 02일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감, 창호는 샤시 창호로 마감되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화 설비, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

총 2필지 일단의 정방형 토지 위에 업무시설(오피스텔) 건물로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본 건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

* 공부와의 차이

제공된 정보 상으로는 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

* 기타 참고사항

임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 04월 18일에 접수된 울산세무서장의 압류(갑4)입니다.

* 등기부 요약

집합건물 등기부 상 총 권리금액은 208,000,000원입니다.

소유권 보존 및 이전 등기(갑1, 갑2, 갑3) 이후, 주택임차권(이건욱, 을3)이 등기되었으나 현재 '말소' 처리된 상태입니다.

이후 압류(갑4)와 강제경매 개시 결정(주택도시보증공사, 갑5)이 등기되었습니다.

* 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(이건욱)가 확인되며, 보증금 208,000,000원에 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 07월 05일, 확정일자는 2021년 05월 25일, 배당신고일자는 2024년 01월 11일입니다.

중요한 점은 해당 임차인의 '대항력은 없음'으로 명시되어 있다는 것입니다.

또한, 'HUG 인수조건 변경' 사항이 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 산정되어 있습니다.

이는 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 인수하는 조건으로 변경되었거나, 이미 정리가 완료되어 낙찰자에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 해석됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되었으나, 등기부 상 말소되었고 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 파악되어 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 속한 부평동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주상혼용지대로, 다양한 상업 및 주거 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 주요 시설 접근성

인천부평동초등학교가 인접해 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다. 또한, 부평시장역(인천지하철 1호선)과 버스정류장이 가까워 교통이 편리한 편입니다.

* 상업 환경

근린생활시설이 다양하게 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통

인천지하철 1호선 부평시장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설

주변에 마트, 편의점, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설

인천부평동초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 현재까지는 낙찰자에게 인수되는 보증금 부담이 없다고 판단되나, 변경된 조건의 구체적인 내용을 명확히 확인하지 않으면 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 되어 있어, 현재 공실 상태인지 혹은 별도의 임대차 계약이 존재하는지 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 제공된 자료상으로는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.)

* 건축법상 제한

토지 이용 계획 상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 리치카운티 오피스텔로, 부평시장역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2016년 준공으로 비교적 신축 건물이면서 철근콘크리트 구조로 안정적입니다. 권리 분석 상으로는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단되나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. 제공된 자료상으로 임차인 이건욱 씨는 대항력이 없고 HUG가 보증금을 인수하는 조건으로 정리될 것으로 예상되므로, 낙찰자의 부담은 적을 것으로 보입니다. 감정가 202,000,000원 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 인천지하철 1호선 부평시장역 이용이 편리한 위치입니다.

* 생활 편의성 : 주변 상권 발달로 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 안정적인 건물 : 2016년 준공된 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확성 (추정) : HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰자에게 인수될 임차보증금이 없는 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석 :

최근 실거래 자료에 따르면, 본건과 동일한 '리치카운티' 오피스텔 59.81㎡(약 18.1평) 면적의 경우,

2025년 7월 14일 13층 매물이 155,000,000원에 거래되었습니다.

2025년 9월 23일 13층 매물이 170,000,000원에 거래되었습니다.

참고로 2024년 10월 15일에는 57.39㎡(약 17.4평) 면적의 7층 매물이 180,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

이를 종합해 볼 때, 59.81㎡ 면적의 시세는 대략 155,000,000원에서 170,000,000원 사이로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다. 본건은 5층에 위치하므로, 13층 매물의 시세보다는 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 감정가와의 비교 :

본 건의 감정가는 202,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황을 반영하거나, 향후 시세 상승 가능성을 염두에 둔 가격일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 :

인수 보증금이 없는 점(0원)을 고려하여, 시세 범위를 기준으로 입찰가를 산정합니다. 5층이라는 점을 감안하여 13층 매물(155,000,000원 ~ 170,000,000원)보다 낮은 금액에서 시작하되, 낙찰 가능성을 높이기 위해 시세 중간값 이상으로 입찰하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다. 'HUG 인수조건 변경'의 구체적인 내용을 확인한 후, 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다.

보수적인 시각에서는 160,000,000원 내외, 경쟁력을 갖추기 위해서는 170,000,000원 내외의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.