나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511292 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 20 엘.스테이 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ""부평북초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 3층 302호로서
(사용승인일: 2017.12.01.)
외벽: 스톤코트 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,상대보호구역,과밀억제권역.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

인천광역시 부평구 갈산동 소재 엘.스테이 101동 3층302호 다세대주택 경매 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 2017년 12월 1일 사용승인된 비교적 신축 건물로, 감정가는 1억 6천 5백만원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

1.2. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511292 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 20 엘.스테이 101동 3층302호

감정가: 165,000,000원 (일억 육천오백만원)

채권자: 주OOOOOOO

경매 구분: 부동산 강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 엘.스테이

동/호수: 101동 3층 302호

건물 면적: 45.53㎡ (약 13.77평)

건물 지분: 45.53㎡ (약 13.77평)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

건축 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2017년 12월 01일

총 층수: 5층 중 3층

건물 총 주차 대수: 24대

1.4. 토지 정보

토지 면적: 33.72㎡ (약 10.20평)

토지 지분: 33.72㎡ (약 10.20평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용 상태: 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치하며, 인근에 부평북초등학교가 소재합니다. 주변 지역은 동일 유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 상대보호구역, 과밀억제권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 등기부상 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 주택임차권과 관련된 복잡한 사항이 확인되어 추가적인 검토가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박인선)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 03월 19일

* 확정일자: 2021년 02월 10일

* 배당신고일자: 2023년 07월 28일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 현황 상 대항력이 없다고 명시되어 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(을1)이 존재하나 '말소' 처리되었습니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"로 기재되어 있어, 주택도시보증공사의 동의 하에 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다.

3.3. 등기부 요약 (말소기준권리 및 인수 권리)

* 말소기준권리: 압류 (춘천시, 갑6, 2025-03-19 접수)

* 인수되는 권리: 없음

* 주요 등기 사항 요약:

* 갑2: 김종성 지분 이전 (김재명)

* 갑4: 소유권 이전 (김재명)

* 갑5: 소유권 이전 (유정민) - 매매

* 을1: 주택임차권 (박인선, 180,000,000원) - 말소

* 갑6: 압류 (춘천시) - 말소 (말소기준권리)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 180,000,000원) - 말소

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 등기부채권 총액: 180,000,000원

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설 및 지역 특성

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 부평북초등학교와 다양한 공동주택, 단독주택, 그리고 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설 위주의 생활권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 시설

* 건축 연도: 2017년 12월 01일 사용승인으로 비교적 신축에 속합니다.

* 구조: 철근콘크리트구조로 안정적입니다.

* 내부 설비: 급배수, 위생, E/V 및 난방 설비 등을 구비하고 있습니다.

* 층간 소음: 5층 건물 중 3층에 위치하여 층간 소음으로부터 상대적으로 자유로울 수 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 생활 인프라

* 교육 시설: 부평북초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 특이사항

* 주택임차권 관련 복잡성: 임차인 현황 상 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 존재합니다. 또한, 물건명세서에 "을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 명시되어 있습니다. 이는 임차권이 말소되지 않는 권리로 분류될 수 있으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 최종적으로는 소멸될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 관련 절차 및 서류 확인에 신중을 기할 필요가 있습니다.

* 임대 관계 미상: 위 HUG 관련 임차인 외 별도의 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크 요인

* 주변 개발 계획: 해당 지역의 향후 개발 계획 등에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다. (이는 일반적인 사항이며, 구체적인 정보는 제공되지 않음)

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 파악할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 건축된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 인천광역시 부평구 갈산동의 주거 지역 내에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 교육 시설 접근성이 양호하며, 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석 상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단되나, 주택임차권과 관련된 사항은 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 감정가 1억 6천 5백만원 대비 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2017년): 주변 다세대 주택 대비 신축급으로 자산 가치 유지 및 향상에 유리합니다.

* 양호한 입지: 부평북초등학교 인근, 대중교통 이용 편리.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

* 권리 소멸 예상: 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보들을 분석한 결과, 유사 면적의 과거 건축물(2001년식, 45.24㎡)이 119,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2017년식으로 연식이 훨씬 신축이므로, 이를 감안할 때 실거래가는 1억 3천만원 이상으로 예상됩니다. 감정가 165,000,000원을 기준으로, 신축 건물의 가치와 권리관계 해소 가능성을 고려하여 155,000,000원 ~ 165,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 주택도시보증공사 관련 임차권의 최종 확정 및 명도 과정에서의 변수를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.