나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511245 [1] 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석2동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철 1호선 간석오거리역) 등이 소재하여 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내 9층 901호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔) 구조임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약6m 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 소재 건물 E/V 내 본건이 '누수보수작업중'이라는 안내문이 부착되어 있었음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511245 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 9층901호

용도: 오피스텔

감정가: 276,000,000원

토지면적: 11.78㎡ (약 3.56평)

건물면적: 74.90㎡ (약 22.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석2동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김글라라)

* 보증금: 274,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-28

* 확정일자: 2021-06-02

* 배당신고일자: 2023-10-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 정보가 있습니다.

* 말소기준권리:

* 갑7. 압류 (울산세무서장, 2023-04-17)

* 인수되는 권리:

* 본 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 1번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부 요약:

* 을1. 주택임차권 (김글라라, 274,000,000원): 2021-06-28 전입, 2021-06-02 확정, 2023-10-12 배당신고. 등기부상 말소 처리되었으며, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑7. 압류 (울산세무서장, 2023-04-17)

* 갑9. 압류 (서울특별시, 2024-01-24)

* 갑11. 강제경매 (주택도시보증공사, 274,000,000원, 2025-08-05)

* 등기부채권 총액: 274,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권 지역에 위치하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 한함, 2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있으나, 경매 물건의 경우 외국인에 한하여 허가구역 지정 효력이 적용됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 행정복지센터, 상업시설 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 인천지하철 1호선 간석오거리역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 누수 문제: 본건이 소재한 건물 엘리베이터 내에 '누수보수작업중'이라는 안내문이 부착되어 있었던 점을 감안할 때, 현재 누수 관련 문제가 진행 중이거나 잠재적인 하자가 있을 가능성이 있습니다. (감정평가서 참조)

* 주변 환경: 최근 뉴스 기사에서는 간석오거리역 인근 대형 오피스텔 후면 지역이 쓰레기로 몸살을 앓고 있다는 내용이 보도된 바 있어, 일부 지역의 위생 및 미관상의 문제가 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건: HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 관련 특이사항이 있어, 매수 시 HUG 관련 절차 및 조건 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구의 역세권 오피스텔로 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 최근 실거래가 또한 확인되는 등 시장에서의 거래가 이루어지고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 엘리베이터 내 '누수보수작업중' 안내문 부착 등 건물 자체의 잠재적 하자 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 더불어 간석오거리역 인근의 쓰레기 문제 관련 기사가 있었던 점도 참고할 필요가 있습니다. HUG 관련 특이사항은 인수 보증금 0원이라는 점에서 큰 부담은 없으나, 절차 진행상 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 실거래가 확인: 최근 실거래가가 존재하여 시장에서의 수요가 있음을 알 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(2024년 4월, 74.9㎡ 기준 2억 5천만원) 및 감정가(2억 7천 6백만원)를 종합적으로 고려할 때, 누수 보수 작업 중이라는 특이사항 및 주변 환경 문제 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 또한, HUG 인수조건 변경 사항을 확인하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

현재 시세를 고려하고 잠재적 리스크를 감안한 적정 입찰가로 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 수준을 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 방문을 통한 정확한 누수 상태 확인 및 HUG 관련 조건 파악이 최우선입니다. 본 정보는 참고용이며, 최종 입찰가는 낙찰자의 판단에 따라 결정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.