나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511246 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 285-27 주안동레종뷰 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안1동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 본건과 동유형의 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주
거지역으로서 제반주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(주안역)이 소재하는 등 대
중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호로서,
(사용승인일자: 2015.10.26)
외벽: 미장스톤 및 돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로
상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.
7. 1.]), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2023-09-20)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511246 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 285-27, 주안동레종뷰 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 34.48㎡ (약 10.23평)

건물면적: 49.94㎡ (약 15.11평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일자: 2015년 10월 26일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, '주안1동 행정복지센터'에서 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 본건과 유사한 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본건 경매는 채권자 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

특히, 을구 3번 순위의 주택임차권(채권자: 홍 희, 임차금액: 145,000,000원)은 말소 예정이며, 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

압류권자인 울산세무서장, 서울특별시 및 강제경매(본건) 채권자인 주택도시보증공사의 권리 또한 소멸 대상입니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 인근 주안동 지역의 다세대주택 매매가는 2026년 5월 기준으로 약 82,000,000원에서 122,000,000원 수준을 형성하고 있습니다.

구체적으로, 2001년 준공된 43.33㎡ 면적의 주택이 82,000,000원에, 2012년 준공된 44.77㎡ 면적의 주택이 122,000,000원에, 1993년 준공된 44.4㎡ 면적의 주택이 90,000,000원에 거래되었습니다.

본건 물건은 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물 면적은 49.94㎡로 최근 거래된 물건들보다 약간 더 넓습니다.

가장 높은 거래가인 122,000,000원(44.77㎡, 2012년 준공)을 기준으로 평당가 환산 시 약 2,725,000원/㎡ 수준입니다. 이를 본건 건물 면적(49.94㎡)에 대입하면 약 136,100,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 141,000,000원과 최근 최고가 거래액(122,000,000원) 및 본건의 신축 연도를 고려할 때, 시장 상황을 면밀히 파악하여 합리적인 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거 지역에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 지하철 주안역과도 접근성이 좋습니다.

주거 생활에 필요한 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 완비되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2015년 신축되어 내구성이 양호할 것으로 예상됩니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형이며, 도로 접근성이 좋습니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어, 계약 및 잔금 납부 과정에서 HUG 측의 구체적인 요구사항이나 절차를 반드시 확인해야 합니다.

감정가 대비 시세: 본건의 감정가(141,000,000원)가 최근 거래된 유사 물건들의 최고가(122,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 실제 시장 가치와의 차이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 중점경관관리구역 등 일부 제한 사항이 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설이 인지되지는 않으나, 해당 지역의 상세 개발 계획 및 민원 발생 가능성 등을 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 2015년에 신축되어 건물 상태가 비교적 양호하며, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 감정가와 최근 시세 간의 괴리가 존재하므로, 철저한 시장 조사와 현장 확인을 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. HUG 관련 인수 조건에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로, 관련 보증금을 인수할 필요가 없어 명확한 투자 금액 산정이 가능합니다.

비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 지역 내 노후된 건물들에 비해 신축에 해당하여 선호도가 높을 수 있습니다.

편리한 교통: 버스 정류장 및 지하철 주안역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 건물 면적(49.94㎡) 및 신축 연도(2015년) 등을 감안하여 보수적인 접근을 권장합니다.

최근 최고가 거래액(122,000,000원)과 본건의 가치를 고려했을 때, 약 115,000,000원에서 130,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로, 128,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 최근 시세보다 다소 높지만, 신축 연도를 감안한 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.