나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511242 [1] 인천광역시 연수구 청학동 499 연수푸르지오4단지 5층401동-501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2025.08.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 '연수역' 남서측 인근에 위치한 연수푸르지오4단지

제5층 제401동-501호로서 부근은 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '연수역'이 소재하여 대중교통상황은

무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 27층건 내 5층 401동-501호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2011.06.02)

외 벽 : 모르타르위페인팅 및 석재마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 유사 사다리형 토지로서 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측 및 서측 약 15 m, 동측 약 6 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계

획 입안중(2025-07-18)(연수 지구단위계획구역)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세

한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511242 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

최초 감정가: 263,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

1.2. 1. 소재지 및 면적

소재지: 인천광역시 연수구 청학동 499 연수푸르지오4단지 5층 401동-501호

용도: 오피스텔

토지 면적: 13.35㎡ (약 4.04평)

토지 지분: 13.349999999999998㎡ (약 4.04평)

건물 면적: 93.38㎡ (약 28.25평)

건물 지분: 93.38㎡ (약 28.25평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 2. 건물 구조 및 이용상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 27층 건물 내 5층 401동-501호

사용승인일: 2011년 06월 02일

외벽: 모르타르위 페인팅 및 석재 마감 등

창호: 새시창

이용 상태: 오피스텔

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 등

1.3. 감정평가액

감정가: 263,000,000원

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 '연수역' 남서측 인근에 위치한 연수푸르지오4단지 내에 소재함.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '연수역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편임. '연수역'은 인천1호선 환승 가능 역으로 인천 전역 및 주변 지역으로의 접근성이 우수함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

주요 용도지역: 중심상업지역

기타 용도지역: 지구단위계획구역(2025-07-28), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 도시관리계획 입안중(2025-07-18)(연수 지구단위계획구역)

인접 도로 상태: 본건 필지는 북측 및 서측 약 15m, 동측 약 6m 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 압류(연수구청 세무2과, 2023.01.20)

주요 권리 내역:

* 소유권이전 18번 신탁등기 말소 (등기구분: 갑19)

* 소유권 이전 (등기구분: 갑20)

* 주택임차권 (하정승, 275,000,000원, 전입일자: 2021-08-06, 확정일자: 2021-07-05) - 말소 (등기구분: 을8)

* 압류 (연수구, 2023.01.20) - 말소 (등기구분: 갑21)

* 압류 (울산세무서, 2023.04.13) - 말소 (등기구분: 갑22)

* 압류 (서울특별시, 2024.01.24) - 말소 (등기구분: 갑23)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 275,000,000원, 2025.08.05) - 말소 (등기구분: 갑24)

등기부채권 총액: 275,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(하정승)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-06

확정일자: 2021-07-05

배당신고일자: 2023-09-20

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리관계 요약

말소기준권리인 연수구청의 압류(2023.01.20.)보다 후순위의 권리들은 경매로 인해 말소될 예정임.

주택임차권(을구 8번)은 말소 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되었으나 '주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨'이라는 비고가 있어 실제 인수 여부는 면밀한 확인 필요. 다만, 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, 등기부에도 '말소'로 기재되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 판단됨. 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

연수역 인근에 위치하여 상업시설 이용이 편리함. 오피스텔 주변으로 다양한 근린생활시설, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

4.2. 오피스텔 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 연수 푸르지오 4단지 내 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같음.

* 전용면적 47.96㎡(약 14.5평)의 경우, 2025년 2월 13,000만원에 거래되었음 (㎡당 약 271만원).

* 전용면적 71.71㎡(약 21.7평)의 경우, 2026년 5월 18,400만원에 거래되었음 (㎡당 약 257만원).

본건은 전용면적 93.38㎡(약 28.25평)으로, 위 거래 사례들보다 면적이 넓음. 거래 사례의 면적당 단가를 적용 시, 약 240백만원 ~ 253백만원 범위로 추정됨. 이는 감정가 263,000,000원과 유사하거나 다소 낮은 수준임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 대형마트, 편의점, 병원, 약국 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

연수역 주변으로 백화점, 영화관 등 대형 편의시설 이용도 용이함.

5.2. 교육 시설

단지 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편임. (구체적인 학교명은 검색 결과에서 확인되지 않음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

토지이용계획상 중심상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음. 향후 도시관리계획 입안 중인 사항의 결과에 따라 용도 제한이나 개발 행위에 영향을 받을 수 있음.

6.2. 시장 변동성

최근 오피스텔 시장은 금리 변동, 정부 정책 등에 따라 가격 변동성이 있을 수 있음.

6.3. 기타 잠재 리스크

"HUG 인수조건 변경" 관련 사항은 본 건의 매각 과정 또는 인수 후 운영에 특이사항이 있음을 시사하므로, 계약 전 상세 내용 확인이 필요함.

임대관계는 미상으로, 현장 조사 및 공부를 근거로 작성되었으므로 실제 임대 현황과 차이가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 연수구의 핵심 지역인 연수역 역세권에 위치한 연수푸르지오4단지 내 대형 오피스텔임.

교통, 편의시설, 교육 환경 등 입지 조건이 우수하며, 건물 자체의 관리 상태도 양호한 것으로 판단됨.

권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 관련 세부 사항은 추가 확인이 필요함.

시장 거래 동향 및 감정가를 고려할 때, 적정 가격에 낙찰받을 경우 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 연수역 역세권 최중심 입지

* 넓은 면적(93.38㎡)으로 희소성 및 활용도 높음

* 인근 생활 편의시설 및 교통망 우수

* 권리관계상 낙찰자 인수 부담 적음

* 오피스텔 및 상업시설 복합 단지로 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

감정가 263,000,000원을 기준으로, 제공된 시세 자료에서 추정되는 시장가(약 240백만원~253백만원) 및 권리관계, 물건의 희소성 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 240,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

최적 입찰가는 시장 상황, 경쟁자, 개인의 투자 목표에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 현장 재확인 및 법원 기일 변경 여부 등을 반드시 확인하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.