나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511243 [1] 인천광역시 부평구 부평동 406-37 아미파크뷰 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평고등학교' 남측 인근에 인접하여 위치하고 있으며 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용(업무용) 건물 및 근린 상가 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 시내버스정류장, 남서측 인근에 지하철 '부평시장역'이 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 14층 건물이며 사용승인일은 2017-02-13 임.
외벽 : 대리석, 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.
(* 별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로 인접 토지와 등고 평탄하며 업무시설 및 제1종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 15m, 서측으로 약 6m 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511243 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 406-37 아미파크뷰 14층 402호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

건물 정보:

총 층수: 14층 (지하 1층 포함)

해당 층: 14층

전용 면적: 70.12㎡ (약 21.21평)

사용승인일: 2017년 2월 13일

토지 정보:

토지 지분 면적: 8.385㎡ (약 2.53평)

감정가: 227,000,000원 (2억 2천 7백만 원)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, '부평고등학교' 남측 인근 지역입니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 상업용(업무용) 건물 및 근린 상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측 인근에 지하철 '부평시장역'이 소재하여 교통 환경이 양호합니다.

인접 도로상태:

남동측으로 약 15m, 서측으로 약 6m 정도의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 신청 채권자)

권리관계:

말소기준권리: 2023년 4월 18일자 울산세무서장의 압류 등기입니다.

본 경매 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리(압류, 근저당, 임차권 등)가 매각으로 소멸될 예정입니다.

을구 1번 주택임차권(조세희, 280,000,000원) 또한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 조 (주택도시보증공사)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 2일

확정일자: 2021년 4월 29일

배당신고일자: 2023년 7월 27일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사에서 임차권 등기가 말소되었으며, 물건명세서상 말소동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수되는 권리: 없음. 인수 보증금 합계 0원.

1.4. 상권분석

주변 건물 용도:

해당 물건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용(업무용) 건물, 근린 상가 등이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

본 물건은 일반상업지역에 속해 있어 상업 및 업무 시설 개발에 유리합니다.

방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 해당 기간 내 외국인의 주택용도 취득 시에는 허가가 필요합니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설:

인근에 다수의 근린 상가 및 상업용 건물이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설:

'부평고등학교'가 물건지 남측 인근에 위치하고 있습니다.

상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호와 관련된 건축 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경:

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 변경된 조건의 구체적인 내용과 경매 절차 및 낙찰 후 발생할 수 있는 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제한:

방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

상대/절대보호구역 지정은 주변 교육 시설과의 관계에서 건축에 제약 요인이 될 수 있습니다.

외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 외국인의 주택용도 취득 시 허가 절차가 필요합니다.

혐오시설:

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지(인천광역시 부평구 부평동 406-37)의 직접적인 혐오시설 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

임차인 권리 관련:

주택임차권 등기가 말소되었고 대항력이 없으며, 말소동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관련 사항은 경매 진행 과정에서 변동될 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 중심 상업지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 비교적 신축(2017년 사용승인) 건물이라는 장점이 있습니다.

강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 토지이용계획상 다수의 제한사항, 외국인 토지거래 허가구역 지정 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

현재 제공된 정보로는 임대차 관계가 명확하지 않아, 추가적인 현장 조사 및 상세 확인이 권장됩니다.

1.8. 투자 포인트

역세권(부평시장역) 인근의 우수한 입지로 인한 꾸준한 수요 기대.

업무시설 및 근린생활시설 복합 용도로 활용 가능한 건물 특성.

인천 부평 지역의 상업 중심지에 위치하여 투자 가치 상승 잠재력 보유.

비교적 신축 건물로 즉시 임대 수익 창출 또는 사용이 가능.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 227,000,000원 (2억 2천 7백만 원)

최근 매매 사례 분석:

2024년 2월: 67.07㎡, 12층, 21,700만원

2025년 2월: 70.12㎡, 5층, 19,800만원

2026년 5월: 67.07㎡, 6층, 21,800만원

본 물건은 70.12㎡ 면적이며, 최근 유사 면적 매물(70.12㎡)이 2025년 2월 19,800만원에 거래되었습니다. 최근 거래가들은 21,000만원대를 형성하고 있으며, 감정가는 22,700만원으로 책정되었습니다.

인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리관계는 명확합니다. 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 (2억 1천만 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.