나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511241 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 629-116 하임빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '신흥여자중학교' 남동측 인근에 위치하는 '하임빌'
내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 오피스텔, 주상복합부동산 등으로 이루어진
일반상업지역 내의 주상복합지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남서측 직선거리 약700
미터 지점에 제2경인고속도로 능해I.C가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 내 4층 401호로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방4, 거실, 주방겸식당, 화장실3, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비 등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용현동 629-116 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511241 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 629-116 하임빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 252,000,000원

토지면적: 29.07㎡ (약 8.79평)

건물면적: 81.57㎡ (약 24.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '신흥여자중학교' 남동측 인근에 위치한 '하임빌' 건물 내 4층 401호입니다.

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 주상복합부동산 등이 혼재된 일반상업지역 내 주상복합지대에 해당합니다.

토지는 정방형의 평탄한 토지로, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 '대한민국'의 가압류 (인천지방법원 2022카단10115, 2022-01-28 접수)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 채권(대한민국 가압류, 국종열 가압류, 미추홀구 압류, 인천세무서장 압류, 주택도시보증공사 강제경매, 국민건강보험공단 압류) 및 을구의 주택임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 상 을구 1번 순위로 주택임차권(권리자: 송선정, 보증금: 270,000,000원, 전입일자: 2021-03-19, 확정일자: 2021-02-23)이 등기되어 있으나, '임차인 현황'에 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, '집합건물 등기부 요약' 상에도 '말소'로 표시되어 있습니다.

또한, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 언급되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 붙어 있어, 사실상 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

결론적으로, 본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

총 채권액 합계는 297,932,420원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 일반상업지역 내 주상복합지대에 위치하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

인근에 학교(신흥여자중학교)가 위치하고 있어 지역 내 유동인구 및 상권 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

차량 접근성이 양호하고 제2경인고속도로 능해IC가 인근에 위치하여 외부와의 교통 연계성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 남서측 약 700m 거리에 제2경인고속도로 능해IC가 위치합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 4층 401호이며, 외벽은 벽돌형타일 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 등입니다.

* 이용 상태: 방 4개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 3개, 다용도실 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비: 개별난방 방식이며, 위생, 급배수, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 신흥여자중학교가 인근에 있으며, 상업지역에 위치하여 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 유사 물건의 최근 매매가는 6천만원에서 1억 1천만원 사이로 형성되어 있으며, 면적에 따라 평당 단가는 약 155만원에서 204만원 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 관련 절차 및 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 다만, 권리분석 상 인수 보증금이 없는 것으로 판단되어 큰 리스크는 없을 것으로 보입니다.

* 건물 내부 상태: 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 내부 이용 상태 및 관리 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 드러나는 혐오시설은 발견되지 않았으나, 정확한 파악을 위해서는 현장 조사를 권장합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2019년 사용승인된 건물로 연식 대비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

가장 큰 장점은 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점입니다. 이는 초기 투자 비용을 절감할 수 있는 중요한 요인입니다.

다만, 감정가(252,000,000원)와 최근 유사 물건의 시세(약 126,400,000원 ~ 166,700,000원) 간에 상당한 괴리가 존재하므로, 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 없음: 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 투자금 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거지: 일반상업지역 내 주상복합지대에 위치하여 주거 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 편의성: 버스정류장 및 주요 고속도로 접근성이 좋습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 252,000,000원입니다.

최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 평당 단가는 약 155만원에서 204만원 수준으로, 본건(81.57㎡)의 시장 가치는 약 126,400,000원에서 166,700,000원으로 추정됩니다.

감정가와 최근 시세 간의 차이가 상당한 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 없고 HUG의 말소 동의 확약서로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요인입니다.

감정가를 기준으로 하되, 시장 시세를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 210,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 83% 수준입니다.

입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태 및 시세 변동을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.