나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511352 [1] 인천광역시 서구 마전동 1129-24 엔에스빌 103동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511352 [1] 인천광역시 서구 마전동 1129-24 엔에스빌 103동 3층302호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경511352
• 주소: 인천광역시 서구 검단로623번안길 3, 엔에스빌 103동 3층302호
• 용도: 도시형생활주택

인천지방법원 경매13계 2025타경511352 | 소재지: 인천광역시 서구 검단로623번안길 3, 엔에스빌 103동 3층302호 | 감정가: 108,000,000원 | 최저가: 52,920,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 주소 정보

본 보고서의 대상 물건은 인천광역시 서구 마전동 1129-24 엔에스빌 103동 3층302호 다세대주택입니다.

사건번호: 인천지방법원 2025타경511352 (1)

경매구분: 부동산강제경매

용도: 다세대주택 (공부상 도시형생활주택(원룸형주택) 이용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

채무자/소유자: 정OO

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 정보

본 물건의 감정가는 108,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

감정가: 108,000,000원

토지면적: 21.04㎡ (약 6.36평)

건물 전용면적: 37.83㎡ (약 11.44평)

* 참고: 본 물건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 아파트의 분양면적 개념은 적용하지 않고 전용면적으로 표시합니다.

2. 물건의 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천마전고등학교 북동측 인근에 위치한 주거지역 내 물건입니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 환경을 형성하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물의 현황 및 구조

본 건물은 20**년경 건축된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브지붕) 5층 건물 내 3층 302호입니다.

외벽은 스톤코트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호 등을 사용하였습니다.

내부 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 급배수 및 위생설비, 도시가스, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 법률적 검토 (권리분석)

3.1. 매각대상 및 토지이용계획

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 법정지상권 문제 등은 발생하지 않을 것으로 보입니다.

토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중), 성장관리권역 등에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다.

3.2. 권리관계 특이사항 (잠재적 리스크)

본 물건의 등기사항전부증명서에는 주택임차권이 등재되어 있는 점을 반드시 확인해야 합니다.

임차인의 보증금액, 전입일자 및 확정일자 등을 확인하여 대항력 유무를 정확하게 분석해야 하며, 임차인이 대항력이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수할 수 있는 리스크가 있습니다. 입찰 전 관할 법원을 통해 배당요구 현황 및 임차인 진술 등을 철저히 조사해야 합니다.

4. 주변 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 일반적인 주거지역에 위치하고 있어 대규모 상업시설보다는 주거 편의를 위한 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

주변 아파트 단지와 다세대주택 주민들을 대상으로 하는 소규모 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 생활 정보 및 환경

주거지로서 안정적인 환경을 갖추고 있으며, 초/중/고등학교 등 교육시설이 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

*혐오시설 확인: 지도 검색 등을 통해 주변 환경을 확인한 결과, 물건지 인근에 입찰에 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 고압선 등)은 소재하지 않는 것으로 파악됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

인천광역시 서구 마전동 소재의 본 다세대주택(도시형생활주택)은 주변 환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준으로, 실수요자 및 임대수익을 기대하는 투자자 모두에게 적합한 물건입니다.

다만, 등기부상에 등재된 '주택임차권'의 권리관계를 정확히 분석하는 것이 이 물건의 최대 성공 관건이며, 이에 대한 명확한 해결책을 수립한 후 입찰하는 것이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

최소 금액으로 진입 가능한 소형 주거 물건에 해당하며, 특히 1인 가구 증가 추세에 따라 도시형생활주택(원룸형)의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1. 안정적인 주거지역 내 위치로 임대 수요 확보에 유리

2. 소액 투자로 임대 수익 창출 가능성이 높음

3. 토지 및 건물의 일괄매각으로 권리관계가 단순함 (단, 임차권 분석은 필수)

법원 정보

인천지방법원 경매13계