나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511348 [1] 인천광역시 서구 연희동 696-7 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 ""아시아드경기장역(인천지하철2호선)"" 동측 인근에
위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 주거지역으로서,
제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 아시아드경기장역(인천지하철
2호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제402호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역)
), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

임차보증금 : 금90,000,000원, 범 위 : 제4층 제402호 43.41㎡ 전부
임대차계약일자 : 2019년12월16일, 주민등록일자 : 2019년12월23일
점유개시일자 : 2020년1월8일, 확정일자 : 2019년12월17일
임차권자 : 한국******

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511348 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 연희동 696-7, 4층 402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 면적

토지면적: 33.19㎡ (약 10.04평)

토지지분: 33.19㎡ (약 10.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.41㎡ (약 13.13평)

건물지분: 43.41㎡ (약 13.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 현황

감정가: 105,000,000원

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 인천지하철 2호선 "아시아드경기장역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집된 주거지역입니다. 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 아시아드경기장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건에는 다수의 압류 및 가압류, 강제경매 개시결정 등기 등이 존재합니다. 이들은 대부분 말소기준권리인 평택세무서장의 압류(2022-08-25)에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기사항전부증명서 상 주택임차권(한국토지주택공사, 서울보증보험주식회사)이 설정되어 있으며, 임차보증금은 90,000,000원입니다. 전입일자 2019년 12월 23일, 확정일자 2019년 12월 17일, 점유개시일자 2020년 1월 8일입니다.

그러나 권리분석 상 "대항력: 없음"으로 기재되어 있으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 확인됩니다. 또한, 해당 임차권 등기(을구 순위 10번)는 말소된 것으로 등기부 요약에 기재되어 있습니다. 다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 10번 주택임차권등기(다만, 서울보증보험주식회사의 대항력 포기서 및 말소동의서가 제출됨)"라는 문구가 있어 인수 조건 변경 가능성을 시사합니다. 현재까지 파악된 정보로는 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 평택세무서장의 압류(2022-08-25, 갑10)이며, 이를 기준으로 하여 을구의 주택임차권 등기(을10)를 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거 환경

본건은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 연희동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 1월, 2001년식 다세대주택(57.54㎡)이 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,607,000원)

- 2026년 1월, 1995년식 다세대주택(52.39㎡)이 131,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,499,000원)

- (참고) 2026년 1월, 2002년식 다세대주택(59.38㎡)이 66,000,000원에 거래된 사례는 면적 및 가격 변동성이 커 특이 사례로 간주될 수 있습니다.

본건은 2008년 건축된 다세대주택으로, 면적은 43.41㎡(약 13.13평)이며 감정가는 105,000,000원입니다. 이는 평당 약 2,418,774원의 감정가로, 비교적 최신 건축 연식과 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아시아드경기장역 인근으로 상업시설 및 편의시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교 등 교육시설 관련 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 특성상 통학 가능한 거리에 교육시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 일상생활에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 사항

등기부 상 임차권은 말소되었고 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 'SGI 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 특이사항 및 물건명세서 상의 주의 문구는 경매 참여 시 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 계약 조건의 변경 또는 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

6.2. 제반 법규 및 규제

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건축, 개발 행위 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 2호선 아시아드경기장역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 감정가는 주변 시세 및 건물의 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 비록 등기부 상 임차권은 말소되었고 인수 보증금은 없는 것으로 분석되나, 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 역세권 입지: 아시아드경기장역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

- 합리적인 가격: 주변 시세 대비 감정가가 적정하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

- 신축 연식: 비교 대상 매물 대비 건축 연식이 신축에 속합니다 (2008년).

- 명확한 권리관계: 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 약 105,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다.

특히, 동일 면적 대비 평당 약 2,500,000원 이상의 시세가 형성되고 있는 점을 감안하면, 감정가인 105,000,000원을 기준으로 하되, 임차권 관련 특이사항에 대한 최종 확인 후 경쟁 입찰 상황을 고려하여 100% ~ 105% 수준인 105,000,000원 ~ 110,250,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

단, 'SGI 인수조건 변경' 등의 특이사항이 예상치 못한 추가 비용을 발생시키는지 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.