나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511388 [1] 인천광역시 서구 가좌동 602-33 2층203호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.08.18

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 ""한국교통안전공단 서인천검사소"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 아파트형공장, 근린생활시설 등이 소재함.

토지의 상황

1) 교통상황
본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

2) 형태 및 이용상황
장방형 토지로서, 아파트형 공장 건부지로 이용중임.

3) 인접도로 상태
본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

4) 토지이용계획 및 제한상태
일반공업지역, 도로(접합),
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조
철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서,
외벽 : 적벽돌 및 페인트 마감 등임.
창호 : 샷시창호 등임.
(사용승인일자 : 1995-08-21)

2) 이용상태
집합건축물대장상 용도는 공장으로 되어 있음.
(현장 조사 당시 조업은 중단된 상태임.)

3) 설비내역
위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

4) 공부와이 차이
없 음.

기계/기구의 현상

""공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2012-11호 및 제2012-12호""를 기준으로 현장 조사
하였으며(제2012-12호는 제2012-11호의 중복기계로서, 제2012-11호를 기준함.), 전반적인
현상 및 관리상태는 보통시 됨.

공작물의 현상

-.

기타참고사항

1) 임대내역
임대내역은 미상임.

2) 공부와의 차이
-.

3) 기타
본건 공장은 가동이 중단된 상태인 바, 기계기구등의 작동여부는 별도 확인을 요합니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 공장및광업재단저당법상 기계·기구 포함
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2012-11호, 제2012-12호의 기계·기구에 대하여 평가하되 기계·기구 목록상 총 10식이나 기계·기구 기호 1,2,3,4,5 외 6,7,8,9,10번은 동일 기계의 과중복으로 미평가함
-본건 공장은 가동이 중단된 상태로 기계·기구등의 작동여부는 확인이 어려운 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511388 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 602-33 2층203호

용도: 공장

감정가: 447,701,500원

토지면적: 156.44㎡ (약 47.3평)

토지지분: 156.442㎡ (약 47.3평)

건물면적: 454.55㎡ (약 137.5평)

건물지분: 454.55㎡ (약 137.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

건축물 상세: 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제203호, 사용승인일자 1995년 8월 21일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하며, "한국교통안전공단 서인천검사소" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공장, 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

토지는 장방형의 형태이며, 현재 아파트형 공장 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측 및 남측으로 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

토지이용계획상 일반공업지역이며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2010년 6월 16일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을10)입니다.

본건의 등기부채권 총액은 878,648,600원으로, 이는 감정가액을 상회하는 금액입니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인이 존재하지 않거나, 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

일반공업지역 내에 위치하며, 주변에 다수의 공장 및 산업 시설이 밀집해 있어 제조업 관련 기업체가 활동하기에 적합한 상권입니다.

인천 서부 지역의 주요 산업 거점 중 하나로, 물류 및 생산 활동이 활발한 지역입니다.

가좌동 일대는 산업단지 배후 지역으로서 관련 근린생활시설이 일부 발달해 있습니다.

주변 지역은 공업 지역으로, 직접적으로 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 공업 지역임을 감안하여 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 공장용지로, 주거용 시설과는 거리가 있습니다.

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 식음료 및 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

더 상세한 생활 편의시설 정보는 별도의 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 공장의 가동이 중단된 상태로, 기계 및 설비의 실제 작동 여부와 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다.

평가 대상 기계/기구 중 일부(6~10번)는 과중복으로 인해 평가에서 제외되었으므로, 실제 가치와 차이가 있을 수 있습니다.

임대차 내역이 미상으로 표기되어 있으나, 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있습니다. 그럼에도 불구하고, 현장 조사 시 임차인 점유 여부 및 인수되는 임차권이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발 또는 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

건축물 사용승인일자가 1995년으로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

인근 지역은 도시 재생 사업 등을 통해 환경 개선이 추진되고 있으나, 기존 공업 지역의 특성상 소음, 분진 등 환경적 요인에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 가좌동의 일반공업지역에 위치한 아파트형 공장으로, 제조업 사업체 운영을 위한 기반 시설을 갖추고 있습니다.

공장 가동 중단, 일부 기계 평가 누락 등 현장 상황에 대한 면밀한 파악이 필수적입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

총 채권액이 높아 경쟁 입찰 시 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

인천 지역 산업 단지 내 공장으로서, 제조업 관련 사업체의 입지 수요가 꾸준한 편입니다.

현재 감정가액을 바탕으로 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받는다면, 향후 시세 상승 또는 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

주변 도로망 이용이 편리하여 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 감정가액, 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 현장 실사 결과 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 분석 및 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.