나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511280 [1] 인천광역시 중구 선린동 56-1 인천역코아루센트럴시티 10층에이1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 선린동 소재 ""화교중산중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 항
구, 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선, 수인분당선 ""인천
역""이 소재하는 등 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2022년 03월 22일 사용승인된 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층건 내
제10층 제에이1003호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등,
새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35미터 내외, 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28),?방화지구,?특화경관지구(2022-10-11),?지구단위계획구역(개항기
근대건축물밀집지역),?광로3류(폭 40m~50m)(2019-07-22)(접합)?,?중로2류(폭 15m~20m)(2019-
07-22)(접합), 상대보호구역(2019-11-15)(인천화교소·중산중고등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>,?문화지구<지역문화진흥법>,?철도보호지구(시설
관리단-25644)<철도안전법>,?특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>,
중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511280 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 중구 선린동 56-1 인천역코아루센트럴시티 10층 에이1003호

* 건물 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 제10층 제에이1003호

* 사용승인일: 2022년 03월 22일

1.2. 2. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 4.34㎡ (약 1.31평)

* 토지 지분: 4.3376㎡ (약 1.31평)

* 건물 면적 (전용면적): 21.53㎡ (약 6.51평)

* 건물 지분 (전용면적): 21.528㎡ (약 6.51평)

* 총 건물 연면적: 51,786.86㎡ (약 15,674평)

* 감정가: 111,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 인천광역시 중구 선린동 소재 "화교중산중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 항구, 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 수인분당선 "인천역"이 소재합니다. 교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역(개항기 근대건축물밀집지역), 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

* 상대보호구역(인천화교소·중산중고등학교), 과밀억제권역, 문화지구, 철도보호지구, 특별관리해역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-09-14, 96,000,000원)

* 본 경매 개시 결정 등기: 에프더블유2503유동화전문 (2025-08-06, 86,432,377원)

* 이후 등기된 권리(가압류 등)는 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 194,539,668원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않았습니다.

* 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목에 별도 기재가 없어, 통상적으로 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임대차 관계: 임대 미상 (보증금 및 차임 등 상세 정보 확인 불가)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 대항력 유무 및 실제 권리관계를 상세히 확인해야 합니다. 인수되는 보증금이 없더라도 예상치 못한 법적 문제 발생 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 인천역을 중심으로 한 상업지역에 위치하여 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 인천항, 차이나타운, 동화마을 등 관광자원과 연계된 지역적 특색을 가지고 있습니다.

* 다수의 상업 및 업무시설 밀집으로 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

* 인근에 다양한 상업시설, 은행, 관공서 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 인천항 관련 시설 및 공공기관 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

* 인천화교소·중산중고등학교가 인근에 위치하고 있습니다. (상대보호구역)

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특수성 (유동화 물건)

* 본 물건은 유동화 전문 회사에서 진행하는 물건으로, 일반 경매 절차와 일부 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 권리관계 불확실성

* 임대차 내역이 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 지역 개발 및 노후도

* 본 건물 자체는 신축(2022년 사용승인)으로 상태가 양호하나, 인천역 주변 지역에는 노후 건축물이 혼재되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 현재까지 파악된 정보 및 시뮬레이션 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 추가적인 현장 확인 및 상세 조사가 필요할 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로서, 뛰어난 교통 환경과 신축 건물의 장점을 갖추고 있습니다. 감정가는 111,000,000원이지만, 신축 건물임을 감안할 때 현재 시세는 감정가보다 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 정보가 불확실하고 유동화 물건이라는 특수성이 있어, 입찰 전 권리관계 및 명도 관련 사항을 철저히 조사하는 것이 필수적입니다. 주변 상권은 활성화되어 있으나, 지역 전체의 개발 방향성을 함께 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

* 인천 1호선 및 수인분당선 인천역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지로, 출퇴근 및 외부 활동이 매우 용이합니다.

8.2. 신축 건물의 장점

* 2022년 사용승인된 건물로, 내부 시설 및 건물 관리가 양호할 것으로 예상되며, 임대 수요 확보 및 높은 자산 가치를 기대할 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

* 인천역 주변 지역은 지속적인 도시 개발 및 재정비 사업이 진행되고 있어, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 물건과 유사한 면적(약 21.53㎡)의 신축 오피스텔이 해당 지역에서 현재 약 125,000,000원 ~ 135,000,000원 선에서 거래되는 것으로 추정됩니다. (본 시세 정보는 시뮬레이션된 것으로, 실제 조사 결과와는 차이가 있을 수 있습니다.)

* 감정가: 111,000,000원

9.2. 부대 비용 및 고려사항

* 취득세, 법무비, 명도 관련 비용 등을 포함한 총 예상 투자 비용을 산출해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

* 현재 시장 상황, 투자 목적(실거주 vs 임대 수익), 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 보수적으로 접근할 경우, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 여부, 낙찰 가능성, 명도 용이성 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.