나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511075 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1121-3 창우노블리안 1동 12층1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 남동구 구월동 소재 ""구월서초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통
사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층중 12층 1204호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 유리창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 대체로 세장형의 오피스텔건물부지로 인접도로와 등고, 평탄함.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로에 접하며, 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도
지역기타<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 보고서는 인천지방법원 2025타경511075 사건의 부동산 강제경매 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다. 해당 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 창우노블리안 오피스텔로, 감정가는 271,000,000원입니다. 건물면적은 66.45㎡(약 20.10평)이며, 토지 지분은 14.79㎡(약 4.47평)입니다. 본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(봉경애)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 229,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511075 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1121-3 창우노블리안 1동 12층1204호

용도: 오피스텔

감정가: 271,000,000원

토지면적: 14.79㎡ (약 4.47평)

토지지분: 14.79㎡ (약 4.47평)

건물면적: 66.45㎡ (약 20.10평)

건물지분: 66.45㎡ (약 20.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 봉OO (경매 신청인: 봉경애)

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 중 12층 1204호

건축년도: 2018년 (사용승인일 2018.03.05)

내부마감: 벽지 및 타일 마감 등

외부마감: 시멘트몰탈 위 페인트 마감 등

설비내역: 위생설비, 개별난방설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 구월서초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획

준주거지역, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 31일 접수된 채권자 봉경애의 강제경매개시결정(을1)입니다. 이보다 선순위인 2024년 12월 31일 접수된 봉경애의 주택임차권(을1)은 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 매수인에게 해당 임차보증금 229,000,000원이 인수될 수 있음을 의미합니다. 그 외 국민건강보험공단의 압류 등기가 있으나, 이는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 봉경애

보증금: 229,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 12월 10일

확정일자: 2021년 12월 10일

배당신고일자: 2024년 12월 31일

대항력: 있음

비고: 선순위 주택임차권 등기, 매수인 인수 대상

* 임차인: 여하현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 7월 9일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액 미상, 주의 필요

* 임차인: 최대길

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 7월 9일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액 미상, 주의 필요

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리는 채권자 봉경애의 강제경매개시결정(2025.08.06 접수, 등기부상 을1)입니다. 이보다 앞선 2024년 12월 31일 접수된 봉경애의 주택임차권(을1)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 임차보증금은 229,000,000원이며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 2025년 7월 9일 전입한 여하현, 최대길 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어, 실제 권리관계 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개요

본 물건이 소재한 인천 남동구 구월동은 인천시의 중심 지역 중 하나로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

인근에 구월서초등학교가 위치하며, 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

구월서초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 교육 시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 봉경애의 보증금 229,000,000원 전액이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 물건의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 기타 임차인

여하현, 최대길 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어, 이들의 실제 거주 관계 및 권리 주장에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 만약 이들 임차인 또한 대항력을 행사할 경우, 매수인의 부담은 더욱 가중될 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

선순위 임차권 등기를 포함한 다수의 권리 관계가 설정되어 있어, 권리 분석 및 인수/말소 여부에 대한 정확한 판단이 중요합니다.

6.4. 혐오시설 여부

현재 제공된 정보와 공개된 지도 정보상으로는 해당 물건지 주변에 특이한 혐오시설(대형 유흥업소 밀집 지역, 대규모 공장 등)이 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 일반적인 도시 지역의 특성상 산재한 소규모 유흥업소 등은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 입지 및 건물 자체의 상태는 보통 수준이나, 2억 2900만원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 매우 커 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다. 인수되는 보증금과 경매 물건의 시세를 고려할 때, 낙찰 후 매도 시 수익을 얻기 어려운 구조일 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 측면

* 인천 남동구의 중심 지역에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

8.2. 고려사항

* 2억 2900만원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 가장 큰 걸림돌입니다.

* 보증금이 미상인 임차인들의 존재로 인해 권리 관계가 더욱 복잡할 수 있습니다.

* 현재 시세 대비 인수 보증금 비율이 매우 높아 수익성 확보가 어려울 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(64.14㎡~66.45㎡)의 창우노블리안 오피스텔은 2025년 3월부터 9월 사이에 163,000,000원에서 166,000,000원 범위에서 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 8,000,000원에서 8,300,000원 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 임차보증금(229,000,000원)을 제외하고, 물건의 시장 가치와 감정가를 고려하여 보수적으로 산정했을 때, 예상 입찰가는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 제안할 수 있습니다. 그러나 이 금액은 '순수 입찰가'이며, 실제 총 매수 비용은 이보다 훨씬 높아집니다.

9.3. 총 예상 비용

만약 예상 입찰가를 160,000,000원으로 가정할 경우, 매수인이 최종적으로 부담해야 할 총 금액은 다음과 같습니다.

입찰가: 160,000,000원

인수 임차보증금: 229,000,000원

총 예상 비용: 389,000,000원

이는 감정가 271,000,000원 및 최근 시세 163,000,000원~166,000,000원보다 훨씬 높은 금액으로, 해당 물건은 인수 보증금으로 인해 경제성이 크게 떨어지는 것으로 판단됩니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.