나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3088 [1] 경기도 남양주시 다산동 6193 남양주다산지금데시앙스튜디오 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""남양주시청 제2청사"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 업무시설, 공공 및 편익시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제차량 진출입이 원활하며, 인근에 시내버스정류장 및 경의중앙선 도농역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제6층 제606호로서,
외벽 : 치장벽돌마감 및 몰탈위페인팅마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등(탐문조사)
창호 : 샛시창호 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 근린생활시설 및 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 대로1류, 남서측으로 소로1류 및 남동측으로 중로2류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭35m~40m)(접합), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경3088 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6193 남양주다산지금데시앙스튜디오 6층606호

* 구분: 오피스텔

* 감정가: 181,000,000원

* 건물면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

* 토지면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "남양주시청 제2청사" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 업무시설, 공공 및 편익시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 시내버스정류장 및 경의중앙선 도농역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

* 도로상태: 본건 북서측으로 대로1류, 남서측으로 소로1류 및 남동측으로 중로2류에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭35m~40m)(접합), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 18일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (120,000,000원)

* 진행 중인 경매 사건: 의정부지방법원 남양주지원 2025타경3088 (농협은행 신청)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* *: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 310,000원

* 전입/확정일자: 2023년 4월 25일

* 배당신고일자: 2025년 8월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 총 채권액: 160,000,000원 (등기부 채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 "남양주시청 제2청사" 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 양호하며, 아파트, 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 풍부한 편임.

* 건물 현황: 남양주 다산지금 데시앙스튜디오는 2023년 준공된 신축 오피스텔로 총 10층 건물에 614실이 입주 가능한 규모를 갖추고 있음. 본건은 6층에 위치함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주위 일대에 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 교통시설: 경의중앙선 도농역이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중임. 차량을 이용한 도심 접근성도 양호함.

* 주요 시설 근접성: 남양주시청 제2청사가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 임차인 김정민이 있으나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 임차인의 보증금 및 차임은 확인되었으나, 배당 여부에 따라 실제 회수 금액이 달라질 수 있으므로 관련 절차 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다.

* 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위인 임차인의 주택임차권은 말소될 예정임.

* 향후 시장 변동성: 신축 오피스텔의 경우 공급량 변동에 따라 시세 변동성이 있을 수 있으므로 향후 공급 계획 등을 참고할 필요가 있음.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에 혐오시설이 존재하는지에 대한 별도 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업지역으로 파악됨.

1.6. 종합 의견

* 본건은 남양주시 다산동의 신축 오피스텔로, 시청 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의성이 우수하며 교통 환경도 양호함.

* 건물 및 토지가 일괄 매각 대상이며, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확함.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없음.

* 최근 거래 사례를 볼 때 감정가는 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 면적 대비 합리적인 수준에서의 접근이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2023년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호하며, 최신 설비와 디자인을 갖추고 있을 가능성이 높음.

* 우수한 입지: 남양주시청 제2청사 인근의 행정 중심지에 위치하며, 도농역을 통한 대중교통 접근성이 좋음.

* 배후 수요: 아파트 단지 및 업무시설이 인근에 밀집해 있어 임대 수요 확보에 유리함.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 인수해야 할 권리가 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 면적(20.08㎡)과 최근 매매 사례, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 20.08㎡ 면적 오피스텔이 2024년 1월 140,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 유사 면적의 매매가가 140,000,000원 ~ 150,000,000원 선으로 추정됩니다.

* 감정가 181,000,000원을 고려하되, 보수적인 접근과 시장 상황을 반영하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 선에서 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 추가적인 시세 확인 및 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.