나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63855 [1] 경기도 파주시 상지석동 133-23 109동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 '북고양설문TG' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통
시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제109동 제3층 제301호로서,

외 벽: 드라이비트 마감 등
내 벽: 미상임.
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택'임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, '공동주택' 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보
호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63855 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 133-23 109동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 90.76㎡ (약 27.46평)

건물면적: 75.55㎡ (약 22.86평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

건축년도: 2014년

건물명: 갤러리하우스

해당 동/호/층: 109동 3층 301호

총 층수: 4층

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 파주시 상지석동에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 에프더블유2503유동화전문유한회사입니다.

등기부상 말소기준권리는 2015년 3월 6일 접수된 우리은행 근저당권(을1, 168,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 갑3: 주식회사준개발 소유권이전2번신탁등기말소 (2015-03-06 접수)

* 갑4: 정철원 소유권이전 (2015-03-06 접수, 매매)

* 을1: 우리은행 근저당권 (2015-03-06 접수, 말소기준권리)

* 갑5: 에프더블유2503유동화전문유한회사 임의경매개시결정 (2025-08-05 접수, 말소)

등기부채권 총액은 168,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강민경 (성만 표기)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 680,000원

* 전입일자: 2023-06-23

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-09-18

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역에 위치합니다. 주변 지역은 기본적인 편의시설을 갖추고 있으며, 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 전방 25km 지역 내 제한보호구역에 해당합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택이 밀집된 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 강민경 씨는 전입일자(2023-06-23)가 있으나, 확정일자가 없어 대항력이 없습니다. 그러나 배당신고일자(2025-09-18)가 있어 명도 과정에서 예기치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외에 가축사육제한구역 및 군사시설 보호법상의 제한보호구역에 해당하므로, 향후 건축 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 법적으로 깨끗한 권리관계를 가지고 있으며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리가 없습니다. 비교적 최근에 준공된 주변 건물들의 시세를 고려할 때, 감정평가액 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력 있는 물건입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 토지이용계획상의 제한사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리사항은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 주변 시세를 고려한 투자 수익 가능성.

* 안정적인 주거 환경: 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 주거 지역.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 신축 및 준신축 다세대주택의 면적당 거래가격을 고려했을 때, 본 물건의 실질 시세는 약 260,000,000원에서 280,000,000원 수준으로 추정됩니다. 본 물건의 감정가는 200,000,000원으로, 시세 대비 낮게 책정되어 있습니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 예상되는 시장가치 대비 10~15% 할인율을 적용한 전략적 입찰가를 산정하면 220,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.