나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4394 [1] 경기도 고양시 일산동구 정발산동 786 양지마을 108동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산 동구 정발산동 소재 '저동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사스라브 4층 중 2층 204호로서 (사용승인일 : 1996.2.29.)

외벽 : 적벽돌 치장쌓기 마감 등임.
내벽 : 벽지 마감 등으로 조사됨.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지하주차장 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 장방형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경4394 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 정발산동 786 양지마을 108동 2층204호

건물 용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 경사스라브 4층 중 2층 (사용승인일: 1996.2.29.)

외벽: 적벽돌 치장쌓기 마감

내벽: 벽지 마감

창호: 새시창호

2.3. 면적 정보

토지 면적: 148.76㎡ (약 44.98평)

건물 면적: 134.01㎡ (약 40.54평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.4. 매각 대상 및 기타 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 866,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 정발산동 소재 '저동초등학교' 남서측 인근에 위치.

인근은 아파트, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김태환 (2003-07-18)

* 소유권 일부 이전 (증여): 안명애 (2022-02-16)

* 근저당 (중소기업은행): 360,000,000원 (2019-10-01) - 말소기준권리

* 근저당 (국민은행): 360,000,000원 (2021-10-14) - 말소예정

* 지분 가압류 (임종화): 9,594,489원 (2025-03-11) - 말소예정

* 지분 가압류 (주식회사한팩): 50,000,000원 (2025-05-21) - 말소예정

* 임의경매 개시 (국민은행): 289,147,878원 (2025-08-06, 본건 사건) - 말소예정

* 지분 가압류 (롯데카드주식회사): 21,941,286원 (2025-08-21) - 말소예정

* 지분 가압류 (중소기업은행): 11,716,440원 (2025-08-26) - 말소예정

* 지분 압류 (고양세무서장): (2025-09-22) - 말소예정

* 지분 압류 (고양시): (2025-11-28) - 말소예정

* 등기부채권 총액: 813,252,215원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음 (단, 지상권 개요는 있으나 상세 내용 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 아파트, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임.

일산동구 정발산동은 신도시 내 주거 편의성이 높고 생활 기반 시설이 잘 갖춰진 지역으로 평가됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: '저동초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 또한, 정발산공원, 라페스타, 웨스턴돔 등이 인근에 위치하여 문화, 쇼핑, 여가 시설 접근성이 좋음.

* 혐오 시설: 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오 시설은 없었음. (광역적인 쓰레기 처리 시설 관련 이슈는 존재하나 본건 직접 영향은 미미함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본건 토지는 개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있음. 관련 법규 및 지자체 조례 확인 필수.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 대로3류, 중로1류, 중로2류, 중로3류 (각 폭 25-30m, 20-25m, 15-20m, 12-15m) 접합 (도로 관련)

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 권리 관계

* 등기부상 다수의 가압류 및 압류가 존재하며, 이는 소유권 이전 및 명도 과정에서 복잡성을 야기할 수 있음. (말소기준권리 이후의 모든 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 정발산동에 위치한 연립주택으로, 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호한 편에 속합니다. 1996년에 건축되어 연식은 있으나, 꾸준히 관리되어 온 것으로 보입니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 다수의 가압류/압류가 존재하여 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 또한, 개발행위허가제한구역 등 공법상 제한 사항도 고려해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 일산동구 정발산동의 입지: 신도시 내의 안정적인 주거 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음.

* 저동초등학교 인접: 교육 환경이 중요한 실수요자에게 매력적인 요소.

* 임차인 인수 부담 없음: 0원의 보증금으로 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 개발 가능성 (장기적 관점): 개발행위허가제한구역 지정 해제 시 잠재적 가치 상승 기대 (매우 장기적 관점)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 866,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 매물들이 750,000,000원에서 780,000,000원 사이에서 거래된 것으로 나타납니다. 또한, 현재 등기부상 채권 총액이 813,252,215원에 달하여 채무 부담이 높은 편입니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 입찰가는 약 750,000,000원 ~ 780,000,000원 사이로 예상됩니다.

신중한 접근과 함께, 본 물건의 세부적인 권리 관계 및 공법상 제한 사항에 대한 추가적인 조사 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.