나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3022 [1] 경기도 포천시 선단동 58-8 2동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 ""대진대입구사거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제5층건 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일 : 2016. 03.18)

외벽 : 인조 대리석 붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 알루미늄 및 플라스틱 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 이용중인 부정형의 토지로서, 인접지 대비 대체로 등고 평탄하며,
""다세대주택"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2021-03-24), 제1종일반주거지역,
제1종일반주거지역(2021-03-24), 소하천(설운천)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)(15항공단_
비행안전(지원)제2구역(협의지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록 및 공부상 공동주택 제2동 제5층 제502호로 등재되어 있으나,
현황은 ""플로채 제B동 제5층 제502호""로 통칭됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3022 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 58-8 2동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 개성인삼농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보, 현황: "플로채 제B동 제5층 제502호"로 통칭됨

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.03㎡ (약 10.60평)

건물면적: 44.68㎡ (약 13.51평)

1.3. 건물 정보

건축 연도: 2016년 03월 18일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

층수: 해당 건물 5층 중 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "대진대입구사거리" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북서측으로 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소하천, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 04월 05일 접수된 개성인삼농업협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 2016-04-12 (임재혁), 2016-09-12 (안규호), 2017-04-05 (이종연)

* 근저당: 개성인삼농업협동조합 (105,000,000원, 이는 감정가와 동일하며, 말소기준권리인 2017-04-05자 근저당 97,200,000원을 포함한 것으로 보입니다.)

* 가압류: 포천농업협동조합 (30,232,778원, 2024-08-30, 말소)

* 임의경매: 개성인삼농업협동조합 (77,830,355원, 2025-07-29, 말소)

등기부채권 총액 (확인된 채권 합계): 약 127,432,778원 (근저당 97,200,000원 + 가압류 30,232,778원)

본 경매는 개성인삼농업협동조합의 임의경매 신청으로 진행 중이며, 해당 채권액은 77,830,355원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: AHMEDMDTAREQ

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-22

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상이거나 0원이며, 대항력이 없습니다.

* 임차인: 김태규

보증금: 20,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2024-01-15

확정일자: 2023-11-21

배당신고일자: 2025-10-16

대항력: 없음

비고: 배당신고를 하였으며, 대항력이 없습니다.

인수되는 보증금: 0원

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 후순위인 가압류 및 임의경매는 매각으로 인해 소멸됩니다.

모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 포천시 선단동 일대의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 선덕주택 (1995년식, 35.74㎡): 2026년 6월 8일, 4,800만원 (약 444,033원/평)

* 럭키빌라 (2002년식, 44.56㎡): 2026년 6월 9일, 6,700만원 (약 497,033원/평)

* 삼성홈타운 (2015년식, 67.185㎡): 2026년 6월 1일, 13,000만원 (약 640,256원/평)

4.2. 시세 및 감정가 비교

본건의 건물 면적은 44.68㎡ (약 13.51평)이며, 감정가는 105,000,000원 (약 777,202원/평)입니다.

최근 거래된 사례 중 본건과 건축 연도(2016년)가 유사한 삼성홈타운 (2015년식)의 거래가격을 평당 약 640,256원으로 볼 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

다만, 감정가는 감정평가 시점의 시장 상황을 반영하며, 최신 시세 변동에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 전기, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크: 본건은 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되며, 인수되는 임차인의 보증금 또한 없습니다. 따라서 권리상 큰 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

* 물건 상태 및 기타 리스크:

* 공부상 명칭과 현황 명칭이 상이 ("공동주택 제2동 제5층 제502호" vs "플로채 제B동 제5층 제502호")하나, 이는 통칭의 문제로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 제공된 정보 내에서 혐오시설이나 주변 환경상의 심각한 문제는 확인되지 않았습니다.

* 내부 수리 상태나 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 신축(2016년 준공) 다세대주택 경매 물건입니다.

권리관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 없는 점이 강점입니다.

다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 편의시설 이용 또한 무난할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 모든 선순위 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 명확한 임차인 관계: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

최근 유사 연식 및 면적의 삼성홈타운 (2015년식, 67.185㎡) 거래가가 약 640,256원/평임을 감안할 때, 본건(44.68㎡, 약 13.51평)의 적정 시장가는 약 86,500,000원 수준으로 추정됩니다.

경매 개시 채권액은 77,830,355원이며, 감정가는 105,000,000원입니다.

따라서, 권리관계의 안전성과 신축 건물의 장점을 고려하되, 시세 대비 감정가 괴리를 감안하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 검토하는 것이 합리적입니다.

최초 입찰가로 88,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정 고려사항

본 입찰가는 시장 분석 및 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

잔금 납부 능력과 투자 목적에 따른 수익률 계산을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.