나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3404 [1] 경기도 의정부시 의정부동 437-54 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접지와 등고편탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 8미터, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 :목조 양와즙 단층건(사용승인일:1964.07.30)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감.(탐문조사)
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

본건은 주택으로 이용 중인 것으로 추정되나, 내부구조는 소유자 및 이해관계인 부재로 확인하지 못하였습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도(㉠,㉡)'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 대중상황은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 대중상황은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 대중상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 301호로서

- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 등 마감(탐문조사),
- 창호 : 샷시 창호입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 2층 201호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감(탐문조사),
창호 : 샷시 창호입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 303호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감(탐문조사)
창호 : 샷시중 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 건물 동측으로 5~6미터, 서측으로 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 건물 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 건물 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3404 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOO

감정가: 241,000,000원

1.2. 소재지 및 이용 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 437-54, 3층 301호

용도: 다세대주택

토지면적: 27.99㎡ (약 8.47평)

건물면적: 48.18㎡ (약 14.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건축년도: 1990년 10월 (사용승인일 1991년 7월)

1.3. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치함.

주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 의정부역(지하철 1호선)이 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

서측으로 폭 8미터, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터 300m 이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 말소기준권리

을3 근저당권 (접수일자: 2022-02-18, 권리자: 김규호외 1명, 권리금액: 600,000,000원)

3.3. 등기부채권 총액

6,354,956,540원 (을3 근저당 600,000,000원 + 갑9 가압류 1,665,880,000원 + 갑10 가압류 2,704,420,100원 + 갑11 가압류 1,086,506,440원 + 갑14 가압류 224,530,000원 + 갑15 임의경매 600,000,000원 + 갑16 가압류 73,620,000원 + 갑17 압류 징수과-01 8721 (금액 미기재))

*참고: 등기부상 대부분의 권리는 말소될 예정임.

3.4. 임차인 현황

임차인: 정형모

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-15

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 의정부동 일대는 의정부역 역세권을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역임.

근린생활시설, 소규모 공동주택, 오피스텔 등이 혼재하여 활발한 유동인구를 기대할 수 있음.

4.2. 주변 시세 분석

최근 2026년 7월 거래된 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음.

- 51.78㎡ (약 15.6평) / 1998년식 / 1층: 110,000,000원 (평당 약 705만원)

- 32.05㎡ (약 9.7평) / 1994년식 / 2층: 102,500,000원 (평당 약 1056만원)

- 44.48㎡ (약 13.5평) / 1995년식 / 3층: 110,000,000원 (평당 약 815만원)

4.3. 감정가와의 비교

본건의 건물면적 48.18㎡ (약 14.6평)에 대한 감정가는 241,000,000원으로, 이는 평당 약 1651만원에 해당함.

이는 최근 인근 실거래가 대비 상당히 높은 수준으로, 시장가격과의 괴리가 존재함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

의정부역 주변에 형성된 상업시설 및 근린생활시설을 이용하기 편리함.

대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용이 용이한 역세권임.

5.2. 주거환경

주거와 상업이 혼합된 지역으로, 소음이나 혼잡도가 있을 수 있으나 생활 편의성이 높음.

역세권이라는 장점으로 인해 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축물대장상 사용승인일이 1991년으로, 건축 후 약 35년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음. (일부 감정평가서상 사용승인일 1964년으로 기재된 부분은 오류 가능성 있음. 집합건축물대장상 1990/1991년 기준)

6.2. 공실 상태

현재 내부구조 확인이 소유자 및 이해관계인 부재로 이루어지지 못했으며, 현황은 공실 상태임. 임대차 관계도 미상으로, 명도에 시간이 소요될 수 있음.

6.3. 공동담보 물건

공동담보로 진행되는 물건으로, 유사한 물건이 경매에 추가로 나올 가능성을 염두에 두어야 함.

6.4. 혐오시설

의정부역 및 의정부동 일대는 역세권 상업지역으로, 특별히 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 상가와 주택이 혼재된 지역 특성상 소음이나 교통 혼잡 등의 생활 소음 발생 가능성은 있음.

7. 종합 의견

본건은 의정부역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하다는 장점이 있음. 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성도 기대해 볼 수 있음.

다만, 감정가가 인근 실거래가 대비 높은 수준이며, 건물 노후화 및 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항임. 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 인수 부담은 적음.

8. 투자 포인트

* 의정부역 도보 거리 역세권 입지

* 일반상업지역으로 높은 활용도 및 개발 잠재력

* 넓은 면적 대비 인근 실거래가 대비 낮은 투자 가능성 (감정가 대비)

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 241,000,000원이나, 주변 시세 및 건물 노후도 등을 고려할 때 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적임.

최근 유사 물건의 평당 거래가를 고려하고, 본건의 면적과 입지 조건을 종합적으로 판단하여, 예상 입찰가를 180,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.